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【제목】 매매계약서에 의하면 청구법인은 이 건 부동산을 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원 합계 OOO원에 취득하는 것으로 기재되어 있고 매매대금으로 OOO원을 지급하였으나 지급된 OOO원 중 토지가액과 건물가액이 구분되지 아니하고, 매매계약서상 매매금액 중 안분한 쟁점건물 가액의 비중은 44%인 반면 토지 및 건물 시가표준액에서 차지하는 건물시가표준액 비율은 1% 이하로 나타나는 점 등에 비추어, 청구법인의 이 건 부동산의 취득은 총 취득가격은 법인장부 등에 의하여 입증되나, 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에 해당된다고 보이므로 처분청은 이 건 토지의 취득가격을 이 건 부동산의 총 취득가격에 토지ㆍ건물의 총 시가표준액에서 토지 시가표준액이 차지하는 비율 곱하여 산정한 금액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함.경정 전문가추천
【문서번호】 조심2019지1678, 2019.08.29 【주어】 별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 범위
【세목】 지방세 【구분】 심판청구

주문

OOO이 2018.6.11. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 2012.12.27. 취득한 OOO 소재 건물 299.77㎡ 및 그 부속토지 559.5㎡의 총 취득가격에 위 건물ㆍ토지의 총 시가표준액에서 토지의 시가표준액이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 금액을 토지의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

이유

1. 처분개요

가. 청구법인은 2012.12.27. OOO 소재 주거용 건물 299.77㎡(이하 "종전건물”이라 한다) 및 그 부속토지 559.5㎡(이하 "이 건 토지”라 하고 종전건물과 합하여 "이 건 부동산”이라 한다)를 OOO원에 매매로 취득한 후, 토지 가액OOO, 건물 가액OOO, 부대비용을 합한 가액인 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율 및 「지방세특례제한법」(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것) 제40조의2의 감면율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 청구법인은 2013년말에 종전건물을 철거하고, 2015.9.25. 주택용 건물 599.38㎡(이하 "신축건물”이라 한다)를 신축하여 취득한 후, 위 건물의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 고급주택의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였고, 신축건물의 부속토지인 이 건 토지가 취득일부터 5년 이내에 고급주택의 부속토지가 되어 중과세율 적용대상이 된 것으로 보아 이 건 토지의 취득세 과세표준을 OOO원으로 하고 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 처분청은 2018.4.24. 청구법인에 대하여 세무조사를 실시하여 청구법인이 종전건물의 가액을 토지계정에 대체한 사실을 확인한 후, 종전건물의 가액도 이 건 토지의 가액에 해당하나 이 건 토지의 중과세분 취득세 등을 신고ㆍ납부하면서 종전건물의 가액을 과세표준에서 누락하여 과소 신고한 것으로 보아, 2018.6.11. 청구법인에게 과소 신고한 금액 OOO원을 과세표준으로 하고 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2018.8.27. 이의신청을 거쳐 2018.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 부동산 취득일 현재 토지 및 건물은 엄연히 독립된 과세물건으로 개별적으로 존재하였고 제3자인 매도자와의 계약에 따라 부동산 매매계약서상 토지 및 건물의 매매가액을 구분하여 유상으로 취득하였으며, 취득 당시 법인장부상에 토지 및 건물가액을 실제 거래내용에 따라 구분 계상한 사실이 확인되므로 토지의 취득가격은 법인장부 및 거래증빙으로 입증되는 OOO원(취득 부대비용 포함)일 뿐, 별도 취득재산에 해당하는 종전건물 취득가격 OOO원이 토지의 취득가격으로 간주될 수는 없다.

청구법인은 결과적으로는 종전건물을 취득하여 1년 후에 멸실하고 재건축하였지만, 취득 당시에는 종전건물을 리모델링하여 계속 사용할 의도로 2013년 3월 주식회사 OOO와 리모델링 공사계약을 체결하고 2013년 4월에는 사전 작업인 정밀구조안전진단까지 받았다가 장기적으로 사용하기 위하여 의사결정을 변경하여 재건축하는 것으로 선회하였던 것인바, 취득당시 종전건물을 멸실대상으로 간주했던 것도 아니고 토지만을 사용할 목적으로 취득한 것도 아니다.

행정안전부도 본 건과 달리 설사 취득 직후 기존 건물을 곧바로 철거하여 토지만 사용할 목적으로 취득한 경우라 할지라도 취득세 과세표준은 취득시점의 각각의 취득가격에 의하므로 기존 건물의 철거 유무와 관계없이 건물가액 자체를 토지의 취득세 과세표준에는 포함할 수 없다(세정 13407-1111, 2002.11.22.)고 해석하고 있다.

또한, 처분청은 토지와 건물의 시가표준액 비중이나 간접적 상황만을 제시하며 종전건물 가액이 높게 책정된 것으로 속단하여 종전건물의 취득가격은 OOO원이고 토지만을 취득한 것이라고 주장하나, 이 건 부동산 취득가격이 거래당사자간의 진의와 다르게 허위로 기재된 금액이라는 등의 입증이나 사실관계 조사 없이 정상적으로 성립한 사인간의 거래사실을 함부로 부인하는 것은 사적자치의 원칙에 반하는 것이며, 근거과세 원칙에도 위배된다.

이 건 부동산의 실제 거래가액의 구분은 청구법인에서 정한 것이 아니라 매도인이 토지 및 건물가액을 구분하여 제시한 금액을 특별한 이견없이 그대로 수용하였던 것이었던 바, 거래당사자간 의사에 따라 계약의 청약과 승낙이라는 의사합치에 따른 진성의 거래가격이며, 취득 당시 거래당사자 양측 모두 토지 및 건물 가액 차이에 따른 조세회피나 유ㆍ불리의 상황이 없었기 때문에 이를 허위로 기재할 동기나 목적도 없었음에도 불구하고 처분청이 시가표준액과의 차이 등 간접적 추정만으로 동 거래가액이 허위라고 주장하는 것은 적절치 않다.

취득물건의 거래가액이 일반적인 시가와 다소 차이가 있다고 하더라도 취득세 과세표준이 되는 ‘사실상 취득가격’ 은 객관적인 교환가치를 의미하는 시가를 말하는 것이 아니라 실제 거래에서 취득물건의 반대급부로서 지급되고 거래당사자간 진의의 약정을 통하여 성립된 실제 거래가액을 의미하는 바, 처분청이 이러한 실제 거래가액을 부인하고 이와 달리 과세표준을 정하여 과세하려면 취득거래 당시 거래당사자가 조세회피 등의 목적을 이루기 위하여 거래의 진의가 다르게 존재하였던 사실을 입증하여야 한다.

대법원은 실질과세의 원칙에 의하여 납세의무자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 효력을 부인할 수 있으려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어 있어야 한다(대법원 2011.5.13. 선고 2010두5257 판결 등)고 판시하였고, 이러한 대법원 판례의 취지에 따라 행정안전부 예규 및 심판례 등에서도 비록 시가표준액과 비교하여 취득가격이 현저히 낮다고 하더라도 거래가액이 조작된 것으로 인정되지 않는 이상, 법인장부에 의한 사실상 취득가격을 과세관청이 일방적으로 부인할 수 없다고 판단하고 있는바(조심 2017지974, 2018.5.30., 지방세운영과-534, 2010.2.5.) 이러한 점에 따르면 처분청의 주장과 같이 시가표준액에 비하여 종전건물의 실제 취득가격이 현저히 낮다는 의심만으로 종전건물의 취득가격을 일방적으로 부인할 수 없고 구체적인 조사를 통하여 실제 거래의 진의가 달랐음을 확인하여 과세하여야 한다.

또한, 판례에서는 매매계약서에 토지와 건물의 가액이 구분 기재된 거래가액의 인정여부에 대하여 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미할 뿐, 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가에 반드시 부합하여야 함을 의미하지 않는다고 판시하였으며, ‘토지와 건물의 가액이 합당하지 않는 경우’를 곧 토지와 건물의 구분가액이 불분명하거나 구분되지 않는 경우라고 볼 수 없다(대법원 2014.3.14. 선고 2013두25450 판결, 서울행정법원 2013.4.5. 선고 2012구합36651 판결, 서울고등법원 2008.4.17. 선고 2007누21039 판결 등)고 하였고, 실제 거래가액이 사실과 다르다는 이유로 과세를 하려면 과세관청이 납세자가 조세회피 목적이 있었고 그 기재가 사실과 다르게 허위로 기재되었다는 사실을 입증하여야 하는 바, 이러한 입증 없이는 일방적으로 실제 거래가액을 부인하여 과세할 수 없다고 판시하였다.

따라서, 이 건의 경우에도 처분청이 종전건물의 실제 거래가격이 OOO원이라고 주장하려면 기존 판례에서 제시하는 바와 같이 이 건 부동산의 거래가액이 거래당사자간의 진의와 달리 허위로 매매계약서에 기재되었다거나 조세회피 목적상 거래가액을 허위로 기재하였다는 점을 입증하여야 하나, 이러한 근거없이 단지 이 건 부동산에서 종전건물이 차지하는 시가표준액 비중만을 고려하여 실제 거래가액을 일방적으로 부인하고 과세하였던 바 이는 위법ㆍ부당하다.

한편, 이 건 사례와 유사한 고급주택으로의 개축 사례에서도 기존에 사용 중이던 건물을 철거 후 그 부속토지상에 고급주택 신축을 신축한 경우 고급주택 중과세율의 적용은 신축한 고급주택과 그 부속토지 가액만을 대상으로 하고 멸실된 기존 주택의 가액은 중과세 대상에 포함하지 않도록 하고 있는 바(지방세운영과-1954, 2008.10.24.), 처분청이 이 건 고급주택 중과 취득세 부과시 토지의 과세표준에 멸실된 종전건물의 가액을 포함하여 과세한 것은 위법ㆍ부당하다.

나. 처분청 등 의견

(1) 처분청 의견

「지방세법」 제10조 제5항에서 법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세와 등록세의 과세표준으로 볼 수는 없다(대법원 2013.1.24. 선고 2012두21079 판결 등 참조)

청구법인은 종전건물에 대하여 주식회사 OOO를 통하여 구조안전진단을 수행하였고, 정밀안전진단 결과 구조부재간의 견고성이 미흡하여 재건축을 하는 것이 좋다는 의견을 받은 39년 된 노후 건물이며, 이 건 부동산의 당초 취득당시 주택 공시가격은 OOO원 이고, 토지에 대한 개별공시지가는 OOO원이며, 건물의 시가표준액은 OOO원으로 토지와 건물의 시가표준액 합계 금액은 OOO원이다. 이 건 부동산의 전체 시가표준액에서 건물이 차지하는 비율은 0.75%에 불과하고, 토지가 차지하는 비율은 99.25%이다. 거래 통념상 건물에 대하여는 그 가치가 인정되지 않고 있다.

법인의 장부가액을 사실상 취득가액으로 인정하는 것은 법인의 회계처리는 기업회계기준에 따라 작성함을 원칙으로 하고, 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적다고 보기 때문이나(대법원1993.4.27. 선고 92누15895 판결, 대법원 2013.1.24. 선고 2012두21079판결 등 참조), 청구법인은 기업회계기준에서 취득가액의 안분을 공정가치비율로 하도록 하고 있음에도, 합리적 근거 없이 매매계약서 만을 근거로 주장하고 있다.

청구법인이 종전건물을 철거한 후, 2015.9.25. 고급주택을 신축하고 취득세 등을 신고하면서, 신축 비용으로 각종 도급금액 및 설치비용으로 취득가액 OOO원(건물 신축 도급 계약 금액 OOO원, 인테리어공사 도급 계약 금액 OOO원, 조경공사 도급 계약 금액 OOO원 등)을 신고하였으나, 이 건 부동산의 건축물은 내용연수가 39년 되어 정밀안전진단 결과 재건축을 권고 받은 노후 건축물로 시가표준액이 OOO원에 불과 함에도, 고급주택 신축 도급가액 보다도 높은 OOO원으로 계상한 것은 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 없다.

청구법인은 이 건 부동산을 OOO원에 취득하면서 매매계약서상 건물가액을 OOO 원으로 표시하였으나, 종전건물은 건축된 지 39여년이 된 벽돌조 건물로 구조가 노후하여 재건축이 좋다는 정밀안전진단을 받았고, 감정평가 등 건물가액에 대한 객관적인 산정기준이 없고 건물의 시가표준액은 토지 대비 0.75%에 불과하여 건물가치가 거의 존재하지 않으며, 종전건물 가액을 2013년 말에 토지계정에 대체하여 토지 원가에 포함시키고 건물을 철거하였고, 리모델링을 하기 위하여 취득한 건물을 사실상 리모텔링이 어려워 철거함에 따라 OOO 원의 손실이 발생하였음에도 매도인에게 전혀 손해배상 청구 등을 하지 아니하였으며, 건물 신축에 따른 도급 가액이 매매계약서상 건물가액에 훨씬 못 미치고 있어 노후하여 환가 가치가 없는 건물을 OOO 원에 취득하였다는 청구법인의 주장은 그에 대한 금액 산정 근거도 없을 뿐만 아니라 사회통념 및 거래관념상 인정하기 어려워 이 건 부동산 전체 가액을 토지가액으로 봄이 타당하다.

(2) 서울특별시장 의견

「지방세기본법」 제22조(기업회계의 존중)는 세무공무원이 지방세의 과세표준과 세액을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행이 일반적으로 공정하고 타당하다고 인정되는 것이면 존중하도록 하고 있으나, 법인장부를 사실상 취득가격이 증명되는 취득으로 보기 어려운 경우에는「지방세법 시행령」 제19조(부동산등의 일괄취득)의 규정에 따라 부동산 등을 한꺼번에 취득하여 부동산등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우로 보아 한꺼번에 취득한 가격을 부동산등의 시가표준액 비율로 나눈 금액으로 평가하도록 규정하고 있다.

일반기업회계기준은 토지와 건물에 대하여 공정가치로 평가하도록 하고 있으며, 공정가치란 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 간에 거래될 수 있는 교환가격을 말한다고 규정하고 있고, 공정가치의 평가시 기업은 전문적 자격이 있는 평가인의 감정뿐만 아니라 토지에 대한 개별공시지가 또는 건물이나 차량 등에 대한 지방세 시가표준액 등 정부의 각종 고시금액이나 시장의 객관적인 시세표 등이 공정가치와 대체로 유사하다고 판단되는 경우 이를 사용할 수 있도록 규정하고 있다.

「법인세법 시행령」 제72조(자산의 취득가액 등) 제2항 제1호에서 법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 같은 법 제52조에 따른 시가에 비례하여 안분계산하도록 하고 있고, "시가”란 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 말하며, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 하되, 감정가액이 없는 경우 「상속세 및 증여세법」상 자산의 평가방법에 따른 가액에 따라 안분계산하도록 규정하고 있다.

법인장부를 부인하는 개별세법의 규정을 살펴보면, 「부가가치세법」 제29조에서 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있으며, 사업자가 실지거래가액으로 구분 기장한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 기준시가에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 장부에 기장되어 있는 토지와 건물의 가액을 부인하고 대통령령으로 정하는 기준시가에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있다.

「소득세법」 제100조(양도차익의 산정)에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있으며, 이 경우 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보아 구분 기장한 법인장부를 부인하고 기준시가 등을 고려하여 안분계산하도록 하고 있다.

이 건 부동산의 당초 취득당시 주택 공시가격은 OOO원이고, 토지에 대한 개별공시지가는 OOO원이며, 주택의 시가표준액은 OOO원으로 토지와 건물의 시가표준액 합계 금액은 OOO원이며, 이 건 부동산의 전체 시가표준액에서 건물이 차지하는 비율은 0.75%에 불과하고, 토지가 차지하는 비율은 99.25%이나 과세표준 OOO원 중 44.3%인 OOO원을 건물분으로 계상하여 시가표준액으로 안분계산한 가액보다 43.55%가 높은 금액으로 건물가격을 계상하였다.

「지방세기본법」 제22조(기업회계의 존중)은 세무공무원이 지방세의 과세표준과 세액을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행이 일반적으로 공정하고 타당하다고 인정되는 것이면 존중하여야 한다고 규정하고 있으며, 청구법인은 2012.12.27. 당초 건물 대금으로 OOO원을 계상하였으나, 2013년 결산시 건물가액에서 감가상각한 OOO원을 제외한 금액에 대하여 전액 토지의 취득원가로 회계처리하였으므로 청구법인의 회계처리를 존중하여 당초 토지의 취득원가를 수정한 금액으로 토지의 취득원가를 보아야 할 것이다.

「지방세법 시행령」 제18조(취득가격의 범위)에서 법인의 장부가액이란 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서를 말한다고 규정하고 있으며, 법인의 장부가액을 사실상 취득가액으로 인정하기 위해서는 법인의 회계처리가 기업회계기준에 따라 작성하였으며 객관적 증거서류에 의하여 합리적으로 평가하였음을 전제로 하고 있다.

따라서, 자산의 공정가치에 비하여 현저히 저평가하여 장부에 임의로 기재하는 행위는 기업회계기준이나 대법원 판례, 사회통념상이나 개별세법 뿐만 아니라 「지방세법」에서 인정하는 법인장부가액의 기준에 비추어 보아도 맞지 않으므로, 「지방세기본법」 제17조(실질과세)에 따라 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하여야 하므로 토지와 건물의 일괄취득시 같은 법 시행령 제19조(부동산등의 일괄취득)에 따라 토지와 건물의 시가표준액 비율로 나눈 금액으로 안분하여 평가하여야 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

매매계약서상 구분 기재된 토지 및 건물가액을 부인하고 전체 매매가액을 사실상 토지가액으로 보아 취득세 등을 중과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 매매계약서에 의하면, 청구법인은 2012.11.23. OOO 외 1인과 아래 <표>와 같이 이 건 부동산의 매매계약을 체결한 사실이 나타나고, 2012.12.27. 매매대금 OOO원(대지대금 OOO원, 건물대금 OOO원)을 지급하였다.

<표> 이 건 부동산의 매매계약서 주요내용

(나) 종전건물은 1974.5.6. 사용승인된 지하 1층~지상 2층 연화조(벽돌구조) 건물이고, 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 전 소유자는 이 건 부동산을 월 임대료 OOO원에 2012.12.31.까지 OOO 주식회사에게 임대하고 있었던 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 2012.12.27. 이 건 부동산을 OOO원에 매매로 취득한 후 처분청에 부대비용을 합한 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목 및 「지방세특례제한법」 제40조의2를 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하고 소유권이전등기를 완료하였으며, 2012.12.31. 이 건 부동산의 취득가액을 청구법인의 장부에 토지와 건물가액으로 구분하여 계상하였다.

(라) 청구법인은 2013.3.8. OOO 공사계약을 체결하기 위하여 내부 결재를 받았고, 2013.3.11. 주식회사 OOO와 이 건 부동산에 OOO 공사를 위하여 계약금액 OOO원, 공시기간 2013.3.13.~2013.6.30.까지로 하여 도급계약서를 작성하였다.

(마) 청구법인은 2013년 4월 주식회사 OOO에 종전건물에 대한 안전진단을 의뢰하여 아래와 같이 정밀안전진단보고서를 받았다.



(바) 청구법인은 2013년 12월 결산시 철거된 종전건물의 장부상 가액 OOO원(취득원가 OOO원-감가상각비OOO원)을 토지의 원가로 대체하는 회계처리를 하였고, 청구법인은 종전건물 철거 등과 관련하여 인근 주택 거주자들과의 협의 및 지질조사 등을 진행한 후 2013년 12월에 이르러 종전건물의 철거가 최종 완료되었으며, 2014.1.7. 주식회사 OOO의 사정 등을 감안하여 당초 리모델링공사 도급계약을 폐기하고 신축공사 도급계약을 체결하였고, 2013년 12월 결산시 종전건물 철거에 따른 법인장부상 건물가액 OOO원을 제거하고 이를 처분손실로 하여 당기비용으로 처리하는 방법과 자산으로 자본화하는 방법을 고민하다가 세무회계상 보수적 관점에서 후자인 토지의 원가로 대체하는 회계처리를 하였다고 설명하였다.

(사) 청구법인은 2014.1.7. 이 건 토지에 문화 및 집회시설 신축을 위하여 주식회사 OOO와 공사금액을 OOO원(부가가치세 포함)으로 하여 도급공사 계약을 체결하였으나, 설계변경 및 공사변경으로 2014.12.9. 신축공사를 포기하였고, 2014.2.12. 주식회사 OOO와 공사금액을 OOO원으로 하고, 준공일을 2015.9.15.로 하여 공사도급계약을 체결하였다.

(아) 청구법인은 종전건물을 철거한 후, 2015.9.25. 신축건물을 신축하고 취득세 등을 신고하면서 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 고급주택의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고 납부한 한편, 그 부속토지에 대하여 과세표준을 OOO원으로 하고 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 제외한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

(자) 처분청은 2018.4.24. 청구법인에 대하여 세무조사를 실시하여, 토지계정에 대체된 종전건물 가액도 토지의 가액으로 보아 2018.6.11. 청구법인에게 과소신고한 금액 OOO원에 대하여 취득세 등 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

(차) 건축물대장에 의하면, 신축건물은 대지 559.5㎡, 지하2층~지상2층 단독주택 건물로 연면적 599.38㎡이며, 2015.11.24. 소유권보존 등기되었다.

(2) 청구법인은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다.

(가) 처분청은 이 건 부동산의 구분된 거래가격이 시가표준액 비율로 안분한 금액과 비교할 때 상당한 차이가 있어 실제 거래가액을 부인하고 시가표준액 비율로 안분하여야 한다는 의견을 추가하였으나,

「지방세법」 제10조 규정상 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하도록 하면서 법인과의 거래분 등에 대해서는 실제 거래에서 확정된 사실상 취득가격을 과세표준으로 삼고 있고, 같은 법 시행령 제19조에서는 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에 한하여 예외적으로 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다고 규정하고 있다.

이 건 부동산 취득의 경우 청구법인이 이해관계가 전혀 없는 제3자인 OOO 외 1인과의 매매계약을 통하여 매매계약서에 기재된 토지, 건물의 구분된 거래가액으로 거래하기로 합의하고 거래함으로서 거래당사자간 진의가 반영된 구분된 거래가액이 명백히 존재하는 바, 이는 「지방세법 시행령」 제19조 제1항의 토지와 건축물의 취득가격이 구분되지 아니한 경우에 해당하지 않으므로 시가표준액 비율에 의한 안분대상이 될 수 없다.

또한, 처분청은 취득재산을 공정가치에 비하여 저평가하여 장부에 임의 기재하는 것은 「지방세법」상 법인장부가액 기준 등 법령취지에 맞지 않는다고 하였으나, 「지방세법」상 취득가격은 공정가치와 비교하여 ‘평가’라는 방식으로 정하는 것이 아니라 실제 거래에서 확정된 사실상 취득가격에 따라 정하도록 하고 있으며, 처분청이 주장하는 공정가치와 취득가격의 차이는 거래가액의 진위 여부를 판단함에 있어서 의심을 불러일으킬만한 정황에 불과할 뿐 직접적 과세근거가 될 수 없고 거래당사자가 실제 거래에서 정한 구분된 거래가액이 존재함에도 이를 부인하고 시가표준액으로 안분 과세하려면 거래가격이 거래당사자간 진의와 달랐던 사실관계를 조사하여 증명하여야 한다.

(나) 처분청은 토지와 건물 등 자산 평가와 관련하여 기업회계기준, 「법인세법」, 「부가가치세법」, 「소득세법」 등 「지방세법」이 아닌 다른 법령 등에서 토지, 건물 가액의 구분이 불분명한 경우 시가로 안분토록 규정하고 있는 점을 들어 과세가 정당하다는 의견이나,

일반기업회계기준은 유형자산의 회계처리와 공시에 필요한 사항을 정하는 규정(일반기업회계기준 제10장 10.1)일 뿐, 「지방세법」상의 취득세 과세표준을 정하는 기준이 될 수 없으며, 같은 법 제10조에서 취득세 과세표준은 법인장부 등을 통하여 확인되는 사실상 취득가격을 과세표준으로 삼는다는 것이지, 기업회계기준상의 회계원칙에 따른 표시금액을 그대로 과세표준으로 삼는다는 것이 아니므로 기업회계기준 자체는 과세표준 산정과 무관하며, 처분청이 언급한 공정가치 평가규정은 유형자산의 보유기간 중의 평가에 대한 사항으로 취득당시의 취득원가 표시방법에 대한 것도 아니다.

「소득세법」 및 「부가가치세법」의 경우 ‘토지, 건물의 구분된 취득가액이 허위임이 입증되지 않는 이상 실제 거래가액의 구분을 불분명한 경우라고 볼 수 없다’는 다수 판례의 입장을 반영하여 실제 거래가액이 기준시가로 안분한 가액과 30% 이상 차이나는 경우에 한하여 기준시가에 의한 안분가액을 취득가액으로 간주하는 법령을 신설(「부가가치세법」 2018.12.31. 신설, 「소득세법」 2015.12.15. 신설)하였던 바, 「지방세법」에서도 실지 거래가액에 우선하여 취득세 과세표준을 시가표준액으로 안분하여 간주 과세하려면 이와 같이 별도의 개정을 하여야 가능한 것이며, 취득세 과세표준의 산정은 「지방세법」 제10조, 같은 법 시행령 제19조 등의 규정을 따라야 할 뿐인데, 처분청이 「지방세법」과 조문의 내용조차 다른 타 법령과 기업회계기준을 원용하는 것은 적절치 못하다.

또한, 이 건 부동산의 경우, 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않은 경우도 아니므로 비교할만한 사안도 아니다. 즉, 청구법인은 2012.11.23. OOO 외 1인으로부터 이 건 부동산을 토지 및 건물로 구분하여 각각 OOO원과 OOO원에 취득하였고, 해당 매매계약서를 취득세 신고시 제출하였으며, 실제 취득내용에 따라 법인장부상 장부가액 구분하여 반영하였고, 거래당사자 모두 토지, 건물가격의 구분가액의 변동에 따라 유ㆍ불리의 사정이 없었던 관계로 상호 담합하여 토지, 건물의 구분가격을 허위로 기재할만한 동기나 목적이 전혀 없었고, 대법원은 ‘건물의 공급가액이 토지와 구분 기장되어 있는 경우에는 그 기재가 허위 또는 누락이 있다고 인정되지 아니하는 이상 불분명한 경우로 볼 수 없다(대법원 1989.12.26. 선고 89누169 판결)’고 하였던 바, 제반 사실관계 및 판례내용상 토지와 건축물의 취득가격이 구분되지 않은 경우로 간주할 수 없다.

(다) 처분청은 이 건 부동산 취득 당시 종전건물의 시가표준액이 OOO원에 불과하여 종전건물의 가치가 미미하며, 실질과세 원칙에 따라 이 건 부동산의 거래가 토지와 건물의 취득가격이 구분되지 아니한 경우에 해당하므로 안분하여야 한다는 의견이나,

대법원은 실질과세의 원칙에 의하여 납세의무자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 효력을 부인할 수 있으려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어 있어야 한다고 판시하며, 계약 당사자 간의 행위가 가장행위에 해당한다거나 조세회피 목적이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 과세관청이 사적자치에 따라 정상적으로 이루어진 계약내용을 일방적으로 부인할 수 없음을 확인(대법원 2011.5.13. 선고 2010두5257 판결, 대법원 2001.8.21. 선고 2000두963 판결 등)하고 있으며, 가장행위 또는 조세회피행위의 요건 충족에 관한 주장이나 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다고 판시하고 있는바(대법원 1992.9.22. 선고 91누13571 판결), 납세자의 거래 행위를 부인하고 실질과세 원칙을 적용하여 과세하려면 가장행위 여부를 먼저 판단하고, 그렇지 않은 경우 조세회피 목적이 있는 등의 특별한 사정이 있어야 한다.

또한, 행정안전부 예규 및 심판례 등에서도 시가표준액과 비교하여 취득가격이 현저히 낮다고 하더라도 거래가액이 조작된 것으로 인정되지 않는 이상, 법인장부에 의한 사실상 취득가격을 과세관청이 일방적으로 부인할 수 없다고 판단하고 있다(조심 2017지0974, 2018.5.30, 지방세운영과-534, 2010.2.5.)

처분청은 거래상대방에 대한 조사를 통하여 이 건 부동산 거래가 허위거래임을 입증한 바도 없고 청구법인이 조세회피 목적이 있었다는 입증도 없이 단순히 일률적인 시가표준액상의 비율에 따른 안분가액과의 차이가 크다거나 건물 거래가격이 높아 보인다는 이유만으로 실제 매매계약서 등 거래증빙이 존재하는 거래사실을 일방적으로 부인한 것은 부당하다.

청구법인의 이 건 부동산의 매매가격은 이해관계가 없는 제3자와 합의한 거래가격이며, 거래당시 매도물건에 대한 정보가 많은 매도인측의 호가를 수용하여 결정된 가격이고, 취득 당시 종전건물은 전 소유주에 의해 리모델링 등 보수가 되어있어 양호한 상태였고 인근의 OOO 고급형 주택과 같은 수준의 건물의 상태를 유지하면서 외국기업 고위임원이 월 OOO원에 임차하고 있었던 바, 청구법인 또한 매도인측의 호가를 특별한 이견 없이 수용하여 결정한 것이며, 청구법인 뿐만 아니라 매도인측도 토지 및 건물의 구분가액의 결정에 따라 세금이 달라지는 등의 유ㆍ불리 상황이 없어 거래가격을 허위로 기재할 동기가 전혀 없었고, 이 건 과세는 취득 1년 이후 상황변경에 따라 사후적으로 발생된 것으로 이 건 부동산의 취득일 당시에는 토지 및 건물의 구분가격과 이 건 세금부담액은 아무런 상관관계가 없었기에 거래가격을 허위로 정할만한 동기가 없었다.

(라) 처분청은 종전건물의 시가표준액이 매우 낮으므로 종전건물의 실제 가치도 거의 없을 것이라는 의견이나, 과거에 리모델링 등을 통해 양호한 상태로 사용되고 있던 고급형 주택이었으며, 처분청이 제시하고 있는 건물의 시가표준액은 시가와 괴리가 발생하는 문제점이 지속적으로 제기되고 있는 바, 이를 실제 건물의 매매가격과의 비교근거로 삼을 수는 없다. 실제로 2016년 국토교통위원회의 국정감사에서는 단독주택의 시가표준액이 실거래가격인 시가에 비해 현저히 낮다는 지적이 있었으며, 개별주택가격 상위 50채의 단독주택 중 42채에서 토지와 건축물을 합한 단독주택의 전체 공시가격(개별주택가격)이 토지 공시가격(개별공시지가)에도 미치지 못한 점을 들어 현행 시가표준액이 실거래가격인 시가와 괴리를 보이고 있는 점을 문제 삼았다.

이와 같이 건물 시가표준액이 실거래가격에 비해 현저히 낮은 까닭은 건축물 시가표준액 조정기준에서 건축물 시가표준액을 산출하는 방식이 건축물신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 획일적으로 산출하도록 하고 있어, 일정한 경과연수(쟁점건물의 경우 30년)가 도과하게 되면 건축물의 리모델링 또는 보수내역, 지역별 희소가치 등 개별적 특성과 무관하게 산술적인 수치로만 평가하도록 규정하고 있기 때문이다.

따라서, 처분청이 건축물 시가표준액이 개별 건축물들의 시세를 예외없이 반영하였을 것이라는 단순한 논리를 기반으로 하여 청구법인 및 거래상대방이 이 건 부동산의 구분가격을 거짓으로 기재하였을 것이라고 단정하는 것은 단순한 추정에 불과할 뿐 실제 거래가격을 부인하는 근거가 될 수는 없다.

종전건물은 종전 소유자가 리모델링 및 개ㆍ보수하여 양호한 상태를 유지해왔고, 고가로 임대하고 있던 고급형 주택이었던 바, OOO 고급주택 단지 내에 소재한 특정지역내의 주택으로 청구법인이 취득하기 이전까지 전 소유자가 많은 비용을 투입하여 종전건물의 외관 및 내장재를 전면 수리하고 최신식 시설물을 갖추어 인근 OOO 고급형 주택과 같은 수준으로 건물가치를 높게 유지해왔던 건물로서 제3자에게 월 OOO원에 달하는 높은 임대료에 임대를 하여 왔으며, 종전건물을 임차한 OOO 주식회사는 글로벌 자동차 해상운송업체로 2017년 기준 매출액이 OOO원에 달하는 외국계기업이다.

(마) 처분청은 종전건물에 대한 정밀안전진단시 재건축이 좋다는 의견을 받았고, 리모델링이 어려워 철거하여 OOO원의 손실이 발생하였음에도 매도인에게 손해배상 청구를 하지 않았고, 철거후 신축비용보다 높은 가격으로 종전건물을 취득한 점 등을 들어 종전건물 취득가격이 허위로 기재되었다는 의견이나,

청구법인은 2012년 12월 종전건물을 취득하여 귀빈 접객이나 고위임원단 워크샵 등 영빈관 용도로 사용하기 위하여 용도에 맞게 리모델링을 착수ㆍ진행하는 과정에서 구조안전진단을 받았으며 그 결과 리모델링 목적상 일부 슬래브 등을 보강할 경우 계획된 용도로 사용하는데 문제없다는 의견과 함께 장기적 관점에선 재건축도 고려할 필요가 있다는 의견을 받았던 것으로, 청구법인은 종전건물을 부분 보강 후 계속 사용할 수 있음에도 장기적인 사용관점을 고려하여 건물을 새로이 신축하기로 당초 의사결정을 변경하였던 것인 바, 정밀진단결과에서 재건축 권고 내용만을 제시한 처분청 주장과 달리 종전건물은 부분 보강하면 리모델링에 문제가 없었던 상황이었고 청구법인이 종전건물을 계속사용이 가능함에도 청구법인의 자체 판단에 따라 재건축을 택한 것이므로 매도인에게 손실을 청구할 사항도 아니었다.

처분청은 청구법인이 이처럼 매도인에게 손해를 청구하지 않은 것이 취득당시부터 이미 쟁점건물의 사용가치가 없었음을 보여주는 것이라는 의견이나, 당초 청구법인은 종전건물을 철거대상으로 보고 취득한 것이 아니라 사용할 목적으로 취득하였고 취득이후 상황의 변화로 재건축하는 것으로 사후 변경한 것으로 이미 취득당시부터 종전 건물이 멸실대상으로 인식하고 취득하였을 것이라는 처분청의 의견은 청구법인의 취득일 이후 리모델링 계획 등 사실관계를 감안하지 않고 결과만을 따져 주장하는 것이다.

또한, 처분청은 종전건물의 취득가격이 신축건물의 본 공사 도급액 보다 높다고 주장하나, 종전건물은 이미 전 소유자에 의하여 내부 인테리어 공사가 완벽하게 되어있는 상태였으며, 신축건물의 취득가격은 건물 자체를 완성하는데 소요된 제반 비용을 포함하여야 하므로 OOO원이며, 설사 조경공사 금액(부가가치세 제외시 OOO원)을 제외하더라도 신축건물 취득가격은 OOO원인 바, 처분청이 가장 큰 공사계약건의 도급액만을 발췌하여 종전건물의 취득가격과 비교하는 것은 잘못이다.

(바) 처분청은 종전건물이 노후하였고 토지 대비 시가표준액 비중이 매우 낮으며 멸실 후 청구법인 스스로 종전건물 가액을 토지계정에 대체하였으며 종전건물을 취득 후 멸실하였으면서 손해배상도 청구하지 않았던 점 등을 근거로 종전건물의 가치가 없다는 의견이나, 이는 모두 외형적 정황에 대한 사항으로 처분청은 종전건물의 현실적 가치를 명시적으로 확인할 만한 근거도 없이 간접적 추정만으로 주장하고 있으며, 사실관계상에서도 종전건물은 전 소유자의 리모델링을 통해 매우 고급스러운 상태를 유지하고 있던 OOO 고급주택단지내의 주택이었으며 처분청 주장과 같이 OOO원 또는 OOO원의 주택을 월 OOO원의 임대료에 임대하였다는 것은 현실과 너무 동떨어진 주장이며, 청구법인이 과연 매매계약서상 거래가액을 거래상대방과 통정하여 허위로 기재할만한 동기나 목적이 있었는지 여부는 따지지도 않은 채 처분청의 관점에서 종전건물 거래가액이 객관적인 시가에 부합하지 않아 보인다는 이유만으로 사적 계약상 확정된 실제 거래가액을 임의 부인하여 과세하는 것은 「지방세법」상 그 근거도 찾을 수 없으며 위법ㆍ부당하다.

(3) 처분청은 청구법인의 항변에 대하여 아래와 같이 답변하였다.

(가) 통상 내용연수가 지난 단독주택의 거래 관행상 건물가액은 인정되지 않는 것이 일반적인 거래 관행이며, 특히 청구법인과 같이 건물 전체를 리모델링하여 건물을 사용하려고 하는데, 건물을 신축하는데 드는 비용보다도 비싼 가격으로 건물을 구입 했다는 청구법인의 주장은 사회통념상 및 거래 관념상 인정될 수 없다.

(나) 청구법인은 매도자가 아무런 사정없이 토지와 건물가격을 구분하여 그대로 따랐을 뿐이라고 주장하나 개인인 매도자가 무슨 근거를 가지고 건물 가격을 계상했는지 설명되지 않으며, 매매계약을 토지와 건축물로 구분하였다는 것은 각각을 별개의 거래 계약으로 봐야하는데, 종전건물은 ‘건축된 지 39년 정도의 기간이 흐르고 과거 시공시에 각 구조부재에 대한 시공품질이 비교적 좋지 않고, 구조부재간의 견고성이 미흡하여 재건축을 하는 것이 더 좋을 것으로 사료‘ 된다는 정밀안전진단을 받아 철거함에 따라 OOO원의 손실이 발생하였음에도 매도인에게 전혀 손해배상 청구 등을 하거나 어떠한 후속 조치도 없었다는 것은 종전건물의 가치를 방증하며, 이후 토지계정에 건물가액을 대체한 사실로도 입증되고 있다.

(다) 청구법인은 종전건물이 과거에 리모델링 등을 통해 양호한 상태이고 획일적인 시가표준액을 절대적 기준으로 삼는 것은 잘못이라고 주장하며, 단독주택의 전체 공시가격(개별주택가격)이 토지공시가격(개별공시지가)에도 미치지 못한다는 점을 문제 삼고 있으나, 위에서도 언급했듯이 종전건물은 39년이 지난 노후건물로 각 구조부재에 대한 시공품질이 좋지 않고, 구조부재간의 견고성이 미흡하여 재건축을 하는 것이 좋다는 안전진단을 받았고, 청구법인이 문제삼고 있는 단독주택에 대한 개별주택가격은 2005년 보유세(재산세)를 과세하기 위하여 도입되었으며, 과세 산정을 목적으로 공시되는 바 공시비율 80%를 적용하는 것으로 종전건물의 시가표준액과는 관련이 없는 것이다.

(라) 청구법인은 처분청이 제시한 판례(대법원 1993.4.27. 선고 92누15895 판결, 대법원 2013.1.24. 선고 2012두21079 판결)에 대하여 앞선 주장에서는 법인의 장부가액을 존중하여 장부상 회계처리한 가액을 과세표준으로 삼아야 한다는 상충되는 주장을 하여 일관성이 결여되었다고 주장하나, 최초 사회적 통념상 및 거래 관행상 인정될 수 없는 매매계약을 부인하는 것이지, 공정하고 타당하게 기업회계 기준 또는 관행에 따라 작성하여 정정된 장부가액을 부정하는 것이 아님에도 청구법인은 그 취지를 잘못 이해하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법 시행령」제19조 제1항에서 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다고 규정하고 있다.

청구법인은 이 건 부동산의 매매계약서상에 구분되어 기재된 토지 및 건물가액을 사실상 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 매매계약서에 의하면 청구법인은 이 건 부동산을 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원 합계 OOO원에 취득하는 것으로 기재되어 있고 매매대금으로 OOO원을 지급하였으나 지급된 OOO원 중 이 건 토지 559.5㎡의 매매가액을 OOO원으로 하고 39년된 299.77㎡ 연와조의 종전건물의 매매가액을 OOO원으로 하는 것은 일반적인 거래관행이나 사회통념상 타당하지 아니한 것으로 보이는 점, 청구법인은 2012.12.27. OOO외 1인에게 OOO원을 지급한 후 위의 토지 및 건물가액을 각각 청구법인의 장부 토지계정 및 건물계정에 기재하였으나 2013년말에 종전건물을 멸실하고 건물가액을 토지계정으로 대체한 점, 청구법인은 매도자의 요구대로 안분하여 쟁점건물의 가액을 기재하였다고 주장하나 매매계약서상 매매금액 중 안분한 쟁점건물 가액의 비중은 44%인 반면 토지 및 건물 시가표준액에서 차지하는 건물시가표준액 비율은 1% 이하로 나타나는 점, 처분청은 종전건물 가액 전체가 토지가액이라는 의견이나 청구법인이 이 건 부동산을 취득할 당시 종전건물도 거래대상으로 하고 있었으므로 이 건 부동산의 취득가액 중 건물가액이 없다고 보는 것은 타당하지 아니한 점 등에 비추어,

청구법인의 이 건 부동산의 총 취득가격은 법인장부 등에 의하여 입증되나, 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에 해당된다고 보이므로 처분청은 이 건 토지의 취득가격을 이 건 부동산의 총 취득가격에 토지ㆍ건물의 총 시가표준액에서 토지 시가표준액이 차지하는 비율 곱하여 산정한 금액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부 금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령 으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일〔상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)〕 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령(2013.1.1. 대통령령 제24296호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서

제19조(토지 등의 일괄취득) ① 토지와 건축물 등을 한꺼번에 취득하여 토지 또는 건축물 등의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 한꺼번에 취득한 가격을 토지와 건축물 등의 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.

② 제1항의 경우에 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되어 있으면 토지와 건축물 등의 감정가액 등을 고려하여 시장ㆍ군수가 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 한다.

(3) 지방세특례제한법(2013.1.1. 법률 제11618호로 개정되기 전의 것)

제40조의2(주택거래에 대한 취득세의 감면) 유상거래를 원인으로 2012년 12월 31일까지 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 75를, 9억원 초과 12억원 이하의 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우나 12억원 이하의 주택을 취득하여 제2호 외의 다주택자가 되는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을, 12억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 25를 각각 경감한다. 다만, 9억원 이하의 주택을 제2호의 경우로 취득하여 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세의 3분의 1을 추징한다.

1. 1주택이 되는 경우

2. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우

관련 법조문

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