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도시 및 주거환경정비법상의 재개발사업과 재건축사업에서 해당 조합원이 취득하는 부동산의 취득세 과세표준을 산정함에 있어서는 원조합원과 승계조합원 간에 차이가 있고, 재개발사업과 개건축사업 또한 서로 다르게 취급되므로 상당한 주의를 요합니다. 아울러, 2023. 3. 14. 지방세법 개정으로 재개발사업 조합원의 취득세 과세체계가 일부 변경되었습니다.

이하에서는 원조합원과 승계조합원, 재개발사업과 재건축사업으로 각각 구분하여 취득세 과세표준 산정 방법을 정리해 보겠습니다.

원조합원과 승계조합원의 구분

원조합원은 당초부터 정비구역 내에 토지등을 소유¹⁾하고 있던 자를 말하고, 승계조합원은 정비구역 지정 이후 원조합원으로부터 토지등(조합원의 지위)을 취득한 자를 말합니다. 승계조합원의 경우에는 그 취득 시점이 중요한데, 이는 특정 시기를 기준으로 조합원에게 적용되는 혜택이 달라지고, 그 기준점도 각 세법마다 차이가 있기 때문입니다.

참고로 도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서 시행되는 사업에 대해 재건축사업은 조합설립인가일, 재개발사업은 관리처분계획인가일 이후에는 원칙적으로 해당 사업의 토지등을 양수하더라도 조합원이 될 수 없도록 규정하고 있습니다.²⁾

조합원입주권 비과세, 주택수 판단, 장기보유특별공제 등 양도소득세 과세와 관련해서는 재개발사업, 재건축사업 모두 관리처분계획인가일에 구주택 등이 조합원입주권으로 변환되는 것으로 취급합니다. 취득 시점이 관리처분계획인가일 이전이라면 구주택 등을 취득하는 것이 되고, 그 이후라면 신축주택에 입주할 수 있는 권리를 취득한 것으로 봅니다.³⁾ 1) 토지등소유자란, 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미합니다(도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호). 2) 물론, 상속․이혼으로 인한 경우, 양도인의 세대원 전부가 근무상 또는 생업상의 사정 등으로 다른 시․군으로 이전하는 경우 등의 사유에 해당되는 경우에는 예외가 인정됩니다(같은 법 제39조 제2항). 3) 물론, 주택수 계산시에는 조합원입주권도 1개의 주택으로 계산됩니다.
취득세 과세 목적으로는 재개발사업, 재건축사업 모두 관리처분계획인가 후 구주택이 멸실된 시점이 중요합니다. 구주택 멸실 전에 취득하면 주택의 취득세율이 적용되지만, 멸실 이후에는 주택이 아닌 토지의 취득세율이 적용되기 때문입니다.⁴⁾ 4) (지방세운영과-1, 2018.01.02.) 등.
참고로, 2020.8.12. 이후 취득하는 분부터는 조합원입주권도 주택수에 포함됩니다.
또한 같은 취득세 과세에 있어서도 재개발사업으로 취득한 신축주택에 대한 취득세 경감 목적으로는 정비구역지정 고시일이 중요하며, 2023. 1. 1. 전에 관리처분계획 인가를 받은 재개발사업의 승계조합원에 대한 과세 목적으로는 사업시행인가일과 환지일 등이 중요합니다. 이에 대해서는 아래에서 다시 설명드리겠습니다.

재건축사업에서의 취득세 과세표준과 세율

원조합원의 경우

정비사업의 조합원은 구주택 등 취득시, 신축주택 취득시 각각 총 2회의 취득세를 납부하게 됩니다.

취득세 과세표준은 유상승계취득, 원시취득 모두 “사실상취득가격”이 적용되고, 이 사실상취득가격은 “해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 법 소정의 간접비용의 합계액”을 말합니다.⁵⁾ 즉, 실제 취득에 소요된 총금액이라고 볼 수 있습니다. 5) 지방세법 제10조의3, 제10조의4, 같은 법 시행령 제18조

  1) 구주택 취득시

해당 조합원이 구주택을 타인으로부터 매매로 취득하였다면 이는 유상승계취득에 해당되므로, 매매에 소요된 실제 취득가액을 과세표준으로 하여 1～3%(주택 유상승계취득)의 취득세에 지방교육세, 농어촌특별세⁶⁾를 합한 총 1.1～3.5%의 세율을 적용해 취득세를 산정합니다. 만약, 해당 조합원이 다른 주택을 보유한 상태에서 구주택을 취득함으로써 법 소정의 다주택자에 해당하는 경우에는 중과세율이 적용될 수도 있습니다(8.4～13.4%). 6) 농어촌특별세(세율 0.2%)는 주택의 경우에는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 초과분에 대해서만 적용됩니다.

  2) 신축주택 취득시

재건축사업의 시행으로 조합원이 취득하는 신축주택은 원시취득에 해당되므로,⁷⁾ 해당 재건축사업의 전체 공사비 등 신축비용을 해당 조합원이 취득하는 면적으로 안분하여 계산된 금액이 과세표준이 되고, 세율은 2.96～3.16%가 적용됩니다. 원시취득하는 주택이므로 다주택자라고 하더라도 중과세율은 적용되지 아니합니다. 7) 지방세법 제7조 제8항

승계조합원의 경우

승계조합원도 취득세를 2회 납부하는 것은 원조합원과 동일하지만, 원조합원으로부터 구주택을 취득할 때 납부하는 취득세 계산은 차이가 있습니다.

  1-1) 구주택 멸실 전 취득시

구주택을 원조합원으로부터 매매로 취득하였다면 주택의 유상승계취득에 해당되어 실제 취득가액에 1.1～3.5%의 세율이 적용됩니다. 다주택자라면 중과세율이 적용될 수도 있습니다(8.4～13.4%). 즉, 원조합원의 경우와 동일합니다.

  1-2) 구주택 멸실 이후 취득시

이 경우에는 주택이 아닌 토지를 취득한 것이 되므로 토지의 유상승계취득 세율 4%에 지방교육세, 농어촌특별세를 합하여 4.6%의 세율이 적용됩니다. 만약 구주택의 평가액에 더하여 추가로 지급한 금액(프리미엄)이 있다면 해당 프리미엄도 과세표준에 포함됩니다. 토지의 취득이므로 다주택자 중과는 적용되지 아니합니다.

  2) 신축주택 취득시

승계조합원의 경우에도 재건축사업의 시행으로 취득하는 신축주택은 원시취득에 해당되므로, 해당 재건축사업의 전체 공사비 등 신축비용을 해당 조합원이 취득하는 면적으로 안분하여 계산된 금액이 과세표준이 되고, 세율은 2.96～3.16%가 적용됩니다. 역시 다주택자 중과는 적용되지 아니합니다.

공통사항

조합원이 보유하고 있던 구주택 평가액(권리가액)보다 신축주택의 조합원 분양가액이 더 큰 경우 조합원은 그 차액을 청산금으로 납부하게 됩니다. 결과적으로 조합원이 신축주택을 분양받으면서 실제로 부담하는 금액은 조합원 분양가액이 아니라 청산금 상당액이라고 볼 수 있을 것입니다.

그러나, 신축주택에 대한 취득세 과세표준은 청산금 상당액이 아니라 신축비용 안분액이 적용된다는 점에서, 재개발사업의 조합원과 비교시 차이가 있습니다.⁸⁾ 8) 2023. 3. 14. 지방세법 및 지방세특례제한법 개정에 따라, 앞으로는 차이가 없게 되었습니다.

재개발사업에서의 취득세 과세표준과 세율

1. 2023. 1. 1. 前 관리처분계획인가를 받은 분
     (2023. 3. 14. 개정된 지방세법 및 지방세특례제한법이 적용되지 않음)

원조합원의 경우

  1) 구주택 등 취득시

조합원이 구주택을 타인으로부터 매매로 취득한 경우에는 실제 취득가액에 대해 1.1～3.5%의 세율(주택 유상승계취득)이 적용되고, 토지를 매매로 취득한 경우⁹⁾에는 실제 취득가액에 4.6%의 세율(토지 유상승계취득)이 적용됩니다. 9) 재개발사업의 경우에는 정비구역내의 토지만 소유한 경우에도 조합원이 될 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목).

  2) 신축주택 취득시

재개발사업의 시행으로 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택에 대해서는 2022년 12월 31일까지 취득세가 면제됩니다. 그러나, 관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택의 가액이 구주택 등 가액을 초과하여 청산금을 납부하는 경우에는 해당 청산금 상당액에 대해서는 취득세가 부과됩니다.¹⁰⁾ 또한, 면제대상인 취득세가 200만원을 초과하는 경우에는 위의 면제 규정에도 불구하고 85%만 감면되고 나머지 15%의 취득세는 부과됩니다.¹¹⁾ 10) 지방세특례제한법 제74조 제1항 본문 및 제1호(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것으로, 2023.1.1. 전 관리처분계획 인가를 받은 분까지 유효하게 적용됨) 11) 지방세특례제한법 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한)
다만 위와 같이 취득세를 부과하는 경우에도, 해당 조합원이 재개발사업의 정비구역지정 고시일 이전에 해당 부동산을 취득한 경우로서 신축주택 취득으로 법 소정의 1가구 1주택의 요건을 충족하는 경우에는 취득세의 75%(전용면적 60㎡ 이하) 또는 50%(전용면적 85㎡ 이하)가 경감됩니다.¹²⁾ 12) 지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것으로, 현재도 유효하게 적용됨)
여기에 적용되는 세율(유상승계취득 또는 원시취득)과 관련해서는 의견이 나누어집니다. 신축 건축물의 취득이므로 원시취득 세율이 적용된다는 견해가 다수이지만,¹³⁾ 유상승계취득 세율이 적용된다는 견해도 있습니다.¹⁴⁾ 13) 행정안전부 보도해명자료에서도 2.8%(원시취득세율)을 적용하여 취득세를 계산한 바 있습니다.
(해명) 재개발 승계조합원 ‘취득세 폭탄’ 맞나 (서울경제) (행정안전부, 2019.6.26.) 14) 전동흔, 도시개발사업관련 지방세 감면 쟁점분석 (택스넷포스트, 2022.9.8.)
이러한 점을 감안하여, 행정안전부도 [2023년도 시행 지방세법 및 하위법령 개정내용(적용요령)]에서, “기존에는 재개발사업의 조합원이 취득하는 부동산 가치의 증가액에 대해 과세시 취득원인(원시․승계) 불분명”이라고 밝힌 바 있으며, 금번 개정으로 신설된 지방세법 제7조 제16항에서는 “도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 관리처분계획에 따라 공급받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로, 토지(당초 소유 면적을 초과하여 취득하는 경우)는 그 소유자가 승계취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.

승계조합원의 경우

  1) 구주택 등 취득시

승계조합원의 경우에는 프리미엄을 포함하여 실제 지급한 금액을 과세표준으로 하여, 구주택 멸실 이전에는 1.1～3.5%의 주택 취득세율이 적용되고, 주택 멸실 이후 또는 토지만 취득한 경우에는 4.6%의 토지 취득세율이 적용됩니다.

  2) 신축주택 취득시

승계조합원의 경우에도 2022년 12월 31일까지 취득세가 면제되는 것, 200만원 초과시 85%의 감면율이 적용되는 것은 원조합원과 동일합니다.

다만, 사업시행인가(투기지역인 경우에는 정비구역 지정 공고) 이후 환지 이전에 승계취득한 조합원인 경우에는, 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택의 가액이 구주택 등 가액을 초과하는 경우 그 초과액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.¹⁵⁾ 15) 지방세특례제한법 제74조 제1항 본문 및 제2호(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것으로, 2023.1.1. 전 관리처분계획 인가를 받은 분까지 유효하게 적용됨)
이와 관련하여 행정안전부는 보도자료를 통해, 취득부동산(신축주택)의 가액 합계액에는 조합원지위(구주택 등) 승계시 지급한 프리미엄이 포함되며, 초과액 산정시 구주택 등 가액에도 프리미엄 금액이 포함되므로, 이중으로 과세되지는 않는다고 밝혔습니다.¹⁶⁾ 16) 행정안전부 보도해명자료(2019.6.26.) : 앞의 주석 13)과 동일 위 산식은 결국 ｢신축아파트의 조합원분양가 – 종전 부동산 가액 = 청산금｣이 됩니다. 결과적으로, 청산금 상당액이 과세표준이 되므로, 원조합원의 경우와 동일하게 됩니다.

세율 적용(유상승계취득 또는 원시취득)에 대한 부분도 원조합원의 경우와 동일합니다.

2. 2023. 1. 1. 이후 관리처분계획인가를 받는 분
     (2023. 3. 14. 개정된 지방세법 및 지방세특례제한법이 적용됨)

행정안전부가 [2023년도 시행 지방세법 및 하위법령 개정내용(적용요령)]에서 밝힌 개정취지에 따르면, “원조합원의 경우 청산금을 내지 않는 한 취득세가 면제되는 반면, 성격이 유사한 재건축사업에서는 건축물에 대해 원시취득으로 과세되어 형평성 문제”가 있으므로, 재개발사업의 조합원이 취득한 신축건물에 대해서도 “전체 공사비 등 신축비용을 조합원 취득면적별로 안분한 금액을 과세표준으로 하여, 원시취득 세율(2.8%)을 적용”하겠다는 것입니다.

원조합원의 경우

  1) 구주택 등 취득시

조합원이 구주택 등을 타인으로부터 매매로 취득한 경우의 취득세 과세표준 산정 및 세율 적용은 2023. 1. 1. 전 관리처분계획인가를 받은 경우의 원조합원과 동일합니다.

  2) 신축주택 취득시

2023. 1. 1. 이후 관리처분계획인가를 받는 분부터는, 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 신축주택에 대해 취득세 면제가 적용되지 아니합니다. 따라서, 청산금 납부 여부에 관계없이 취득세가 과세됩니다. 과세표준은 재건축사업의 경우와 동일하게 전체 공사비 등 신축비용을 해당 조합원이 취득하는 면적에 안분하여 계산된 금액이 됩니다. 그리고, 개정 규정에 따라 원시취득한 것으로 보므로,¹⁷⁾ 세율은 2.96～3.16%가 적용됩니다. 원시취득이므로 다주택자라고 하더라도 중과세율은 적용되지 아니합니다. 17) 지방세법 제7조 제16항
다만, 위와 같이 취득세가 과세되더라도, 해당 조합원이 정비구역지정 고시일 이전에 구주택 등을 취득한 경우로서 신축주택 취득으로 법 소정의 1가구 1주택의 요건을 충족하는 경우에는 취득세 50～75% 경감 규정이 계속하여 유효하게 적용됩니다.

승계조합원의 경우

  1) 구주택 등 취득시

승계조합원의 취득세 과세표준 산정 및 세율 적용은 2023. 1. 1. 전 관리처분계획인가를 받은 경우의 승계조합원과 동일합니다.

  2) 신축주택 취득시

전체 공사비 등 신축비용을 해당 조합원이 취득하는 면적에 안분하여 계산된 금액을 과세표준으로 하여 원시취득세율인 2.96～3.16%로 과세되는 점은 2023. 1. 1. 이후 관리처분계획인가를 받는 경우의 원조합원과 동일합니다.

한편, 정비구역지정 고시일 이후에 구주택 등을 취득한 승계조합원에 대해서는 취득세 경감 규정이 적용되지 아니합니다.