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「도시 및 주거환경정법」에 따른 재개발·재건축사업은 기본계획수립을 시작으로 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 절차를 거쳐 정비사업의 종료까지 평균 10년 정도의 시간이 소요됩니다. 재개발·재건축사업의 시점별로 적용되는 양도소득세 규정과 쟁점사항이 다르기 때문에, 정비사업 조합원의 절세를 위해 필수적으로 알아야 할 것이 재개발·재건축사업의 절차입니다.

이번 포스트에서는 기본계획수립부터 사업시행인가, 조합원 분양신청에 이르는 각 단계별 「도시 및 주거환경정법」상 내용과 양도소득세 쟁점사항에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 기본계획수립

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하며, ​5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 합니다.

2. 안전진단(재건축)

재건축사업의 경우 정비계획의 입안자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 ​안전진단을 실시하여야 합니다.

3. 정비계획 수립, 정비구역 지정

시장·군수는 기본계획에 적합한 범위에서 정비계획을 수립한 뒤 주민공람, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 정비구역을 지정합니다. ​정비구역으로 지정·고시되면 도시계획으로서의 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 보며 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토지분할 등의 행위가 제한됩니다.

ㆍ양도소득세 중과배제되는 기준시가 1억원 이하 주택의 범위에서 제외

1세대 2주택자가 조정대상지역 내 소재하는 기준시가 1억원 이하의 주택을 양도하는 경우 중과세율의 적용이 배제되지만, 해당 주택이 재개발·재건축 정비구역 내에 소재하는 경우에는 중과세율의 적용이 배제되지 않습니다.

ㆍ비사업용토지 판정 시 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당

토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간 동안은 사업용으로 사용한 것으로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정하며, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비구역으로 지정된 경우 해당 토지는 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당합니다(재산세과-3600, 2008.11.03).

4. 추진위원회 승인, 조합설립인가, 시공사 선정

시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 합니다(토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우 제외). 조합을 설립하려는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 하며, 조합설립 동의 요건을 충족하여 ​조합이 설립되면 추진위원회는 모든 권리와 의무를 조합에 승계하고 해산합니다. 또한, 조합이 설립되고 나면 시공사를 선정하게 되는데 ​서울시의 경우에는 조례에 따라 사업시행인가 후에 시공사를 선정합니다.

ㆍ조합원의 현물출자 양도소득세 과세여부

재개발 · 재건축은 조합원이 조합에 종전부동산을 현물출자하는 것이며, 재건축조합원이 재건축조합에 부동산을 현물출자하는 경우 조합의 당해 토지 취득시기는 조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날이 됩니다(서면4팀-1438, 2005.08.17.). 또한, 현물출자는 원칙적으로 양도에 해당하지만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발 · 재건축사업은 「도시개발법」에 따른 환지방식을 준용하기 때문에 예외적으로 양도로 보지 않아 현물출자에 따른 양도소득세가 과세되지 않습니다(서면5팀-490, 2007.02.07).

5. 사업시행인가

사업시행자(조합이 단독 사업시행자가 되는 것이 원칙이나, 시장·군수등 또는 토지주택공사 등과 공동 사업시행자가 되거나, 재개발사업의 경우 토지등소유자가 단독 사업시행자 또는 공동 사업시행자가 될 수 있으며, 천재지변 등의 경우 공공시행자 또는 지정개발자가 시행 가능)는 ① 건축물배치계획을 포함한 토지이용계획, ② 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, ③ 임시거주시설을 포함한 주민이주대책, ④ 임대주택 건설계획, ⑤ 국민주택규모 주택의 건설계획, ⑥ 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 등을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여 총회 의결을 거쳐 ​사업시행계획인가를 신청합니다. 사업시행계획인가를 받은 때에는 주택법에 따른 주택건설사업계획의 승인, 건축법에 따른 ​건축허가 등이 있은 것으로 보며, 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 주택법 등의 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있은 것으로 봅니다.

ㆍ재건축사업 조합원입주권 전환시기 판정(2005.05.30. 이전)

종전부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시기를 판정할 때에 재개발사업의 경우 관리처분계획인가일만을 기준으로 합니다. 반면 재건축사업의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 시행 이전인 2003년 6월 29일 이전에는 「주택건설촉진법」상의 사업계획승인일, 「도시 및 주거환경정비법」 시행 이후에는 「소득세법」 개정부칙(대통령령18850호)에 따라 2003년 6월 30일 이후부터 2005년 5월 30일 이전까지는 사업시행인가일, 2005년 5월 31일 이후에는 관리처분계획인가일을 기준으로 권리 변환 시기를 판정합니다.


즉, 재건축사업의 경우 관리처분계획인가 전에 기존 주택을 취득한 경우에도 사업계획승인일 또는 사업시행인가일 이후에 조합원의 지위를 승계하였다면 부동산의 취득이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득으로 보아 주택 보유기간 등의 판정이 달라질 수 있습니다(서면4팀-1822, 2005.10.05.). 특히, 다음 재건축 아파트의 기존 주택을 권리 변환일 이후에 취득한 경우에는 입주권을 취득한 것이므로 이를 판단할 때 주의하시기 바랍니다.

ㆍ사업인정고시 전 취득한 주택의 비과세 보유 및 거주기간 요건 배제

공익사업의 사업인정고시일(사업시행인가일) 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수 · 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 거주기간 및 보유기간의 제한없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다(서면4팀-1306, 2008.05.28.). 따라서, 사업시행인가일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 대하여 조합으로부터 청산금을 수령하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않을 수 있을 지 검토가 필요합니다.

ㆍ재개발·재건축 사업 대체주택 비과세 요건 - 사업시행인가 당시 1주택

명문규정은 아니지만, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택이 재개발·재건축되어 대체주택을 취득한 후 해당 대체주택을 양도하는 경우 비과세 규정을 적용하기 위해서는 사업시행인가일 현재 해당 재개발·재건축대상 1주택만 소유할 것을 그 요건으로 하고 있습니다. 즉, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항에 따른 대체주택 비과세를 적용받기 위해서는 재개발사업, 재건축사업 등의 사업시행인가일 현재 재개발사업 등의 대상이 되는 1주택만을 보유하여야 하며, 사업시행인가일 현재 2주택을 보유한 경우에는 일시적 2주택, 상속주택 등에 해당하는 예외적인 경우를 제외하고는 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것으로 국세청은 해석하고 있습니다[(서면5팀-1252, 2008.06.13.) 등].

다만, 최근 심판원에서는 대체주택의 취득시점을 기준으로 1주택 여부를 판정한 사례가 있으므로 유의하시기 바랍니다[(조심2022서5380, 2022.08.09.), (조심2021서5174, 2022.11.07.)]

ㆍ환산취득가액 계산 시 양도당시 기준시가 특례

조합설립에 동의하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자인 경우 또는, 재개발사업의 조합원에 해당하거나 분양신청등을 하지 아니한 자로서 현금청산자로 분류되어 손실보상에 상당하는 청산금을 수령하는 경우에는 기존부동산 전부를 양도한 것으로 봅니다. 이 때 양도시기는 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 판정하며, 양도차익 계산 시 환산취득가액을 적용하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제164조 제9항 제1호에 따라 사업시행인가일을 기준으로 분모의 양도 당시 기준시가를 계산하는 것이 타당할 지 검토가 필요합니다.

참고로, 조합원이 소유하던 기존부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 입주권과 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금은 기존부동산의 분할양도에 해당하고 소유권 이전고시일의 다음날을 양도시기로 하며, 양도차익 산정 시 기존부동산의 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제166조 제3항에 따라 관리처분계획인가일을 기준으로 환산취득가액을 계산합니다(사전법령재산-416, 2018.06.26.).

ㆍ사업인정고시 5년(2년) 이전 취득한 비사업용 토지로 보지 않는 토지

공익사업의 사업인정고시일로부터 2년(2021.05.04 이후 사업인정고시되는 사업의 경우 5년) 이전에 취득한 토지가 공익사업에 협의매수 또는 수용되는 경우는 비사업용 토지에 해당하지 않습니다. 따라서, 사업시행인가일 2년(5년) 이전에 취득한 토지에 대하여 조합으로부터 청산금을 수령하는 경우에는 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

ㆍ사업인정고시 2년 이전 취득한 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면

재개발·재건축사업에 따라 청산금을 수령하는 경우에도 「조세특례제한법」 제77조에 따른 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있으며, 동 규정의 사업인정고시일은 사업시행인가일이 적용되는 것입니다(부동산거래관리과-1164, 2010.09.17.). 재건축사업의 경우 원칙적으로 정비기반시설을 수반하는 정비구역인 경우에만 적용될 수 있는데, 이 정비기반시설에 관한 사항은 사업시행계획인가서를 통해 확인할 수 있습니다.

6. 종전자산 감정평가, 조합원 분양신청

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 ① 분양대상자별 종전의 토지, 건축물의 명세와 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ② 분양대상자별 분담금의 추산액, ③ 분양신청기간 등에 관한 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 하고, 분양신청기간 및 장소, 분양신청자격과 방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등을 해당 지역에서 발간되는 ​일간신문에 공고하여야 합니다.

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하며, 조합원이 ① 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회하였거나, ③ 투기과열지구 내 재당첨금지에 따라 분양신청을 할 수 없거나, ④ 관리처분계획인가에 따라 분양대상에서 제외된 경우 해당 조합원은 현금청산자가 되어 사업시행자와 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하게 되며, 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자는 수용재결 또는 매도청구소송을 제기하게 됩니다.

ㆍ시가로 보는 감정가액 해당 여부

조합은 분양통지 및 관리처분 계획수립을 위하여 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 감정평가를 실시하는데, 해당 감정가액이 「상속세 및 증여세법」상 시가로 인정될 수 있는지에 대한 쟁점이 있습니다. 조세심판원에서는 주택재건축 정비사업 관리처분 계획수립을 위한 감정가액은 시가로 보기 어렵다고 결정한 사례가 있으니 참고하시기 바랍니다(조심2019서4209, 2020.01.28.).

ㆍ분양신청등을 하지 않은 경우 양도소득세 과세

조합원이 소유하던 기존부동산을 조합에 제공하고 그 대가로 입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금은 기존부동산의 분할양도에 해당하고 소유권 이전고시일의 다음날을 양도시기로 합니다. 이에 비해 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따라 분양신청등을 하지 아니한 자로서 현금청산자로 분류되어 손실보상에 상당하는 청산금을 수령하는 경우에는 기존부동산 전부의 양도로 보며 양도시기는 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 판정합니다(기획재정부 재산세제과-1047, 2011.12.07.).



다음 포스트에서는 관리처분계획인가부터 정비사업의 종료까지 각 단계별 「도시 및 주거환경정법」상 내용과 양도소득세 쟁점사항에 대하여 살펴보겠습니다. 재개발·재건축사업의 추진단계별로 적용되는 양도소득세 쟁점사항을 체크하시어 시점별 적절한 절세방안을 모색하시기 바랍니다.

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