종합부동산 합산 배제되는 장기일반민간(매입)임대주택 요건검토

BY 강민 2021-05-26

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주택가격이 계속 오르고 정부에서는 이를 막기 위한 정책을 계속 쏟아내고 있습니다. 특히 고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하였고, 이에 고가주택을 보유한 개인들은 급격하게 높아진 종합부동산세 때문에 어떻게 대응해야 할지 세무상담이 많이 늘어나고 있습니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 개인이 소유한 주택 등에 대해 과세되기 때문에 고가주택을 보유하고 있는 개인들은 종합부동산세 절감을 위해 6월 1일 전에 고가주택을 증여, 양도 및 부담부증여를 통한 주택의 이전이 급증하였습니다.

또한 종합부동산세가 배제되는 임대주택 요건을 갖추기 위한 요건을 물어보는 경우도 많아지고 있습니다. 이에 실무에서 가장 많이 언급되는 ‘종합부동산세에서 합산배제되는 임대주택 중 장기일반민간주택 요건’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

1. 21년 주택에 대한 종합부동산세 개요

2021년에 주택에 대한 종합부동산세 산정은 아래와 같은 흐름으로 계산됩니다.

구분	주택분 종부세	비고
주택공시가격 합계 ①	xxxx	1.6.1. 현재 공시된 주택 기준시가
공제금액 ②	6억원 (9억원)	1세대1주택자는 9억원 공제하되, 법인은 공제금액 없음
공정시장가액비율 ③	95%	22년부터 100%적용
종부세 과세표준 ④	(①－②)×③
세율 ⑤	(①－②)×③	하단 별도 세율표 확인
주택분 종부세액 ⑥	④×⑤
공제할 재산세액 ⑦		재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액
산출세액 ⑧	⑥－⑦
세액공제 ⑨		1세대1주택자의 경우 연령별, 보유기간별 최대 80%한도로 공제
세부담상한초과액 ⑩		직전연도 보유세의 일정률을 곱한 금액을 초과하는 부분 종부세 제외
납부할 종부세 ⑪	⑧－⑨－⑩	250만원 초과 시 분납 가능
납부할 농어촌특별세 ⑫		종부세의 20%

21년도 종합부동산세를 계산함에 있어서 3주택 이상자 또는 조정대상지역 2주택 이상자 및 법인 보유 주택의 종합부동산 세율이 크게 증가하였고 그 세율표는 아래와 같습니다.

주택분 종합부동산세
과세표준	일반(2주택 이하)			3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상
	개인		법인	개인		법인
	누진세율	누진공제	단일세율	누진세율	누진공제	단일세율
3억원 이하	0.6%	-	3%	1.2%	-	6%
6억원 이하	0.8%	60만원		1.6%	120만원
12억원 이하	1.2%	300만원		2.2%	480만원
50억원 이하	1.6%	780만원		3.6%	2,160만원
94억원 이하	2.2%	3,780만원		5.0%	9,160만원
94억원 초과	3.0%	11,300만원		6.0%	18,560만원

위와 같이 종합부동산세율이 작년에 비해 크게 증가되었습니다. 다주택을 보유한 개인의 경우 종부세 부과 기준일인 6월 1일 전에 ‘자녀 등에게 주택을 증여하는 등 이전’을 통해 종부세를 줄이거나 ‘합산배제 임대주택 등록 등’을 통해 종부세를 줄일 수 있습니다.

2. 합산배제 임대주택 중 장기일반민간(매입)임대주택

주택분 종합부동산세를 계산할 때에 일정요건을 충족하는 임대주택에 대해서는 주택에 대한 종합부동산세를 계산할 때에 과세표준에 합산하지 않도록 하고 있습니다. 이러한 합산배제 임대주택은 종류가 많고 요건이 복잡해서 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

합산배제 임대주택은 종류별로 각각 다른 요건을 요구하고 있으나 공통적으로 과세기준일(6월1일) 현재 주소지 또는 임대주택소재지 관할 지방자치단체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대사업자등록을 할 것으로 필요로 합니다.

* 다만 6.1. 현재 임대를 개시한 사업자가 합산배제 신고기한인 9.30.까지 임대사업자 사업자등록을 하는 경우 합산배제를 받을 수 있음

그리고 아래의 합산배제 임대주택의 요약표를 참고하여 개별 법령, 해설 등을 참고하여 임대주택유형별로 구체적으로 반드시 확인을 해야 합니다.

임대주택유형		전용면적	주택 수	공시가격	임대기간	임대료
단기	매입임대주택(2호)	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억 이하)	5년 이상	증가율 5%이하
단기	건설임대주택(1호)	149㎡이하	전국 2호 이상	6억원 이하	5년 이상	증가율 5%이하
장기	매입임대주택 중 장기일반민간임대 주택등(8호)	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억 이하)	10년 이상	증가율 5%이하
장기	건설임대주택 중 장기일반민간임대 주택등(7호)	149㎡이하	전국 2호 이상	9억원 이하	10년 이상	증가율 5%이하
기타	기존임대주택(3호)	국민주택규모이하	전국 2호 이상	3억원 이하	5년 이상
	미임대 민간 건설임대주택(4호)	149㎡이하	-	9억원 이하	-
	리츠, 펀드 매입임대주택(5호)	149㎡이하	비수도권 5호이상	6억원 이하	10년 이상
	미분양 매입임대주택(6호)	149㎡이하	비수도권 5호이상	3억원 이하	5년 이상

위 요약표 중 가장 실무적으로 많이 물어보는 ’매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(8호)‘에 대한 구체적인 요건은 아래와 같습니다.

* 나머지 임대주택유형 별 구체적요건은 종합부동산세법시행령 제3조를 참고

매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(8호)‘에 대한 구체적인 요건
구분	내용
임대사업자등록	6.1. 현재 민간임대주택특별법에 따라 구청에 (매입임대주택 중 장기일반민간임대주택으로) 임대사업자등록을 한 임대사업자 일 것
주택임대사업자 등록	6.1. 현재 관할 세무서에 주택임대업 사업자등록을 할 것. 다만, 6.1. 현재 임대를 개시한 자가 9.30.까지 임대사업자로 사업자등록 가능
기준시가	주택 임대개시일 또는 최초 합산배제신고를 한 연도의 6.1. 현재 주택 공시가격(기준시가)이 6억원(수도권 밖의 경우 3억)이하 일 것
임대기간	해당 주택을 10년 이상 계속 임대할 것
임대료증가율	임대료등 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
임대료증가율	임대료등 증가율이 5%를 초과하지 않을 것
1세대 1주택자의 조정대상지역 내 신규 임대주택 취득 제외	1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택이 아닐 것 (21년 종부세 성립분부터 적용)
법인 조정대상지역 신규 임대주택 취득 제외	법인이 ’20.6.18.이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우가 아닐 것 (21년 종부세 성립분부터 적용)
20.7.11. 이후 아파트 임대주택 등록분 제외	임대료등 증가율이 5%를 초과하지 않을 것20.7.11. 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 종부세 합산배제를 받지 못함 (21년 종부세 성립분부터 적용) * 20.7.10. 이전에 장기매입임대주택으로 등록신청한 아파트가 20.7.11. 이후 임대사업자등록이 되는 경우 종부세 합산배제를 받을 수 있음
20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택 변경신고 주택 제외	20.7.11. 이후 종전 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음 (21년 종부세 성립분부터 적용)

최근 종합부동산법 및 민간임대주택특별법 등의 잦은 법령의 개정으로 종합부동산세가 배제되는 합산배제임대주택 요건이 매우 복잡해졌습니다. 이에 개별적으로 종합부동산세의 과세기준일인 21년 6월 1일 전에 반드시 관련 내용을 확인하여 종합부동산세 합산배제 여부를 검토를 하는 것이 바람직합니다.

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