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부동산 임대소득이 발생하는 사업자라면 부가세 신고 시 부동산임대공급가액명세서를 제출해야 한다. 한편, 임대가 아닌 전대소득만 발생하는 사업자라고 해도 부동산임대공급가액명세서를 제출할 의무가 있다. 한편, 부동산임대공급가액명세서를 작성하는 과정에서 간주임대료가 산출되고 간주임대료에 대한 10%를 부가세로 납부하게 된다.

이에 대한 자세한 내용은 아래 김부동 세무사와 세알못양과의 대화를 통해 자세히 알아보자.

세알못: 세무사님, 안녕하세요? 처음 뵙겠습니다.

김부동 세무사: 네, 안녕하세요? 반갑습니다.

세알못: 요새 날씨도 너무 춥고 코로나도 정말 기승입니다. 건강은 괜찮으신가요?　오늘 세무사님께 찾아온 건 부가세신고 시 제출 양식 중 하나인 부동산임대공급가액명세서에 대해 알아보기 위해서입니다. 오늘 설명 잘 부탁드립니다.

김부동 세무사: 네, 건강은 괜찮습니다. 그럼 서로 한 번 같이 알아 가보도록 하시죠. ^^

1. 부동산임대공급가액명세서는 누가 언제 제출하는가?

세알못 양: 세무사님, 부동산임대공급가액명세서는 누가 언제 제출하는 건가요?

김부동 세무사: 부동산임대소득이 발생하는 사업자라면 부가세 신고 시에 부동산임대공급가액명세서를 제출해야 합니다.

김부동 세무사: 아, 그리고 전대소득이 발생하는 사업자인 경우에도 부동산임대공급가액명세서를 제출해야 합니다.

세알못 양: 세무사님, 전대라는 게 무엇인가요?

김부동 박사: 전대의 사전적 정의는 빌린 것을 다른 사람에게 빌려주는 행위를 말합니다. 부동산 전대라고 한다면 부동산 임차인이 임차 받은 부동산을 다른 사람에게 다시 임대해주는 행위를 말한다고 볼 수 있지요.

세알못 양: 아, 그러면 세무사님 말씀은 이렇게 전대하는 부동산에 대해서도 부동산 임대공급가액명세서를 제출해야 한다는 말씀이신거죠?

김부동 세무사: 네, 그렇습니다. 국세청에서는 부동산임대공급가액명세서에 대하여 명세서 양식 뒤쪽에 작성방법을 안내하고 있습니다. 거기에 ‘부동산을 임차하여 다시 임대하는 경우’ 보증금 이자(소위 간주임대료)를 어떻게 계산하는지 산식을 안내하고 있는데요, 이런 것만 봐도 부동산임대공급가액명세서 작성 시에 전대가 포함된다는 것은 당연한 사실임을 알 수 있습니다.

세알못 양: 세무사님, 부동산임대공급가액명세서를 제출하는 목적이 보등금이자(간주임대료)를 계산하여 부가세 신고시 반영하는 것이 맞나요?

김부동 세무사: 네, 부분적으로 맞습니다. 부동산임대공급가액명세서를 작성하는 과정에서 보증금이자(간주임대료)가 산출되고 보증금이자(간주임대료)에 대한 10%를 부가세로 납부하게 되어 있습니다.

세알못 양: 세무사님, 그렇다면 보증금이자(간주임대료)가 발생하지 않는 경우라면 부동산임대공급가액명세서를 제출하지 않아도 되는 게 맞나요?

김부동 세무사: 아닙니다. 부동산임대공급가액명세서는 임대 혹은 전대하는 부동산 각각에 대해 명세서를 작성하게 되어 있는데 보증금이자(간주임대료)가 발생하지 않는 부동산이라고 해서 부동산임대공급가액명세서에서 누락시키면 안 됩니다.

세알못 양: 건물의 임대 뿐 아니라 토지의 임대도 부동산임대공급가액명세서에 포함될까요?

김부동 세무사: 네, 포함됩니다. 토지도 부동산의 한 종류이기 때문에 토지의 임대도 부동산임대공급가액명세서에 포함시키는 것이 맞습니다.

세알못 양: 네, 그렇군요. 요약한다면 부동산임대공급가액명세서 제출대상에는 임대뿐만 아니라 전대도 같이 포함되고 보증금이자(간주임대료) 발생 유무에 관계없이 당연히 제출대상이라고 보면 되겠네요. 또한, 건물뿐만 아니라 토지 등의 임대도 부동산임대공급가액명세서의 제출대상이라고 이해를 하면 되겠죠?

김부동 세무사: 네, 맞습니다. 잘 이해하셨네요.

사례 1)

다음 중 부동산임대공급가액명세서 제출대상에 포함되는 부동산은?

부동산 A: 임대수입이 발생하는 건물(보증금 X, 보증금이자 발생 X)
부동산 B: 전대수입이 발생하는 건물(전대보증금 < 임차보증금, 보증금이자 발생 X) 부동산 C: 임대수입이 발생하는 토지(보증금 O, 보증금이자 발생 O) 부동산 D: 전대수입이 발생하는 토지(전대보증금> 임차보증금, 보증금이자 발생 O)

답) 부동산 A, 부동산 B, 부동산 C, 부동산 D 모두 부동산임대공급가액명세서 제출대상에 포함된다.

2. 부둥산임대업이 주된 사업이 아닌 사업자가 부동산 임대를 하게 된다면?

세알못 양: 세무사님, 문득 질문이 들었는데 부동산임대는 사실 개인이나 기업들이 많이들 하고 있잖아요. 만약 주업이 부동산임대업이 아닌 사업자가(가령 제조업 또는 도소매업) 부동산임대업을 하게 된다면 주의할 점이 있나요?

김부동 세무사: 좋은 질문입니다. 사실 부동산임대라고 하는 것은 사업자들이 자신의 고유사업과 더불어 많이들 하는 경제행위입니다.

아까도 말씀드렸지만 부동산임대공급가액명세서는 부동산 임대 또는 전대 수입이 발생하는 사업자라면 모두 제출해야 하는 양식입니다. 때문에 부동산임대업이 주업이 아니라고 해서 부동산임대공급가액명세서를 제출하지 않아도 되는 것이 아니라 당연히 제출대상이 된다고 볼 수 있습니다.

세알못 양: 세무사님, 그리고 또 주의해야 할 사항이 있나요?

김부동 세무사: 부동산임대업이 주업이 아닌데 부동산 임대업을 조금씩은 하고 있고 부가세 신고 시 부동산임대공급가액명세서도 제출하고 있는 사업자가 있습니다. 이 분이 부동산임대업에 대하여 사업자등록을 해야 할까요?

세알못 양: 글쎄요, 해야 되는 게 맞지 않을까요?

김부동 세무사: 네 맞습니다. 부동산임대업이 주업이 아닌 사업자라도 부동산임대업을 영위할 경우 부동산의 등기부상 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 해야 합니다.
부가가치세법 시행령
제8조(사업장) ①법 제6조제2항에 따른 사업장의 범위는 다음 표와 같다. <개정 2016. 2. 17.>
15. 부동산임대업: 부동산의 등기부상 소재지

3. 부동산임대공급가액명세서의 작성방법은?

세알못 양: 세무사님, 그러면 부동산임대공급가액명세서는 어떻게 작성해야 하나요?
김부동 세무사: 네, 이제 본격적으로 작성방법에 대하여 한 번 알아보도록 하시죠. 일단, 아래 부동산임대공급가액명세서 양식을 한 번 같이 볼까요?
세알못 양: 임대사항에 동, 층, 호, 면적 등을 적는 곳이 있네요?

김부동 세무사: 필수적으로 기재해야 항목입니다. 최대한 사실관계에 맞게 적는 것이 중요합니다.

세알못 양: 그 다음은 상호와 사업자등록번호를 적는 곳이네요?

김부동 세무사: 아까도 말씀드렸지만 부동산임대업이 주업이 아닌 사업자가 부동산임대업을 영위할 경우 부동산임대공급가액명세서를 작성해야 합니다. 부동산임대업의 경우 부동산의 등기부상 소재지가 사업장이기 때문에 사업자등록을 따로 냈을 것이고 그 사업자등록에 대한 상호와 사업자등록번호를 기재하시면 됩니다.

세알못 양: 입주일, 갱신일, 퇴거일은 어떻게 작성하면 되나요, 세무사님?

김부동 세무사: 명세서 작성방법에 안내되어 있다시피 입주일, 퇴거일의 경우 과세기간 중 임차인이 변동된 경우만 적습니다. 갱신일의 경우 계약기간이 연장되었거나 보증금, 월세 등의 변동이 있는 경우에 적구요. 실무적으로는 입주일, 퇴거일 정도를 정확히 아시는 것이 좋습니다.
사례 2)
2020.10.1 ~ 2020.12.31. 기간에 대한 부가세 신고시 부동산임대공급가액명세서를 작성한다고 가정해보자.

부동산 A: 임차인 김씨에 대한 계약기간 2020.1.1.~2020.12.31.
부동산 B: 임차인 이씨에 대한 계약기간 2020.11.1.~2021.10.31.
부동산 C: 임차인 박씨에 대한 계약기간 2019.11.2.~2020.11.1.

부동산 A, B, C의 입주일, 퇴거일은?
<부동산A> 입주일: 2020.10.1. 퇴거일: 2020.12.31.
<부동산B> 입주일: 2020.11.1. 퇴거일: 2020.12.31.
<부동산C> 입주일: 2020.10.1. 퇴거일: 2020.11.1.

세알못 양: 그 다음에는 금액 등을 적는 곳이네요. 보증금, 월임대료, 보증금이자 등이요. 세무사님, 어떻게 작성하면 될까요?

김부동세무사: 보증금과 월임대료는 기본적으로는 계약서에 근거해서 작성하면 되지만 실제 회계 장부와 맞아도 합니다. 즉, 보증금의 경우 재무상태표(B/S)에 있는 보증금 금액과 맞아야 하고 월임대료는 손익계산서(P/L)에 있는 임대료수익 금액과 맞아야 합니다.

세알못 양: 세무사님, 보증금이자는 간주임대료라고 하는 것이지요? 보증금이자는 어떻게 계산하나요?

김부동세무사: 임대와 전대의 경우 조금 다른데요, 아래 산식을 참고하시면 됩니다.
[임대] 임대보증금 x 정기예금이자율 x 해당과세기간의 일수/365

[전대] (전대보증금 - 임차보증금) x 정기예금이자율 x 해당과세기간의 일수/365 정기예금이자율은 매년 국세청에서 고시하는데 2020년 기준으로 간주임대료 계산 시 정기예금이자율은 1.8%를 적용하면 됩니다.
전대의 경우에는 사업자가 임차인으로서 지불한 보증금보다 전차인에게 수취한 보증금이 더 큰 경우에만 보증금이자(간주임대료)가 계산된다고 생각하시면 편합니다.

4. 부동산임대공급가액명세서를 작성하지 않거나 잘못 작성하면 어떠한 위험이 있을까?

세알못 양: 세무사님, 부동산임대공급가액명세서와 관련해서도 혹시 가산세가 있나요?

김부동세무사: 원래는 없었다가 2010년부터 부동산임대공급가액명세서와 관련된 가산세가 신설되었습니다.
부동산임대공급가액에 대해서 미제출 했거나 부실기재한 금액에 대해서 1%를 가산세로 납부하게 되어 있습니다. 따라서 명세서 작성 시 굉장히 주의하시어 가산세를 내는 일이 없도록 해야겠습니다.
부동산임대공급가액명세서 미제출 가산세: 미제출 또는 부실기재 금액 x 1%

세알못 양: 네, 세무사님. 지금까지 설명 정말 감사했습니다.

김부동세무사: 네, 감사합니다.