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부동산 개발업을 진행하시다보면 감정평가를 받아야하는지 문의를 주시곤 합니다. 물론 일정 이상의 규모의 개발 현장에서는 사실 부지매입단계에서부터 감정을 받아야 하기 때문에 이런 브릿지대출을 위한 감정평가를 말씀드리는 것은 아닙니다.

궁금해하시는 것은 감정평가를 통해서 부가가치세를 줄일 수 있는지에 대한 것이기 때문에 이 부분에 대하여 명쾌한 설명을 드리고자 합니다.

1. 감정평가의 실익이 있는 현장의 선정

부가가치세를 줄이기 위함이라는 측면에서 보면 당연히 국민주택규모 이하의 주택건설현장에서는 전혀 실익이 없다고 보실 수 있습니다. 그리고 실무상으로 주택건설업 트랜드상 국민주택규모를 초과하여 건축을 하는 경우가 드물다는 점에서 이러한 감정평가의 실익은 비주택에서만 검토를 할 가치가 있습니다.

* 국민주택규모: 주거전용면적이 85제곱미터 이하(수도권 제외 도시지역이 아닌 읍, 면지역은 100제곱미터 이하)
비주택 중에서 먼저 상가를 살펴보겠습니다. 상가는 기본적으로 수분양자가 이를 비주거용 부동산 임대업으로 사용하거나 직접 사업용으로 사용할 것을 상정합니다. 그렇기 때문에 수분양자가 사업자등록을 늦게 했다는 등의 어쩔 수 없는 경우가 아니라면 부가가치세가 반드시 환급되는 상품이라고 볼 수 있기에 시행사 입장에서도 분양계약서에 부가가치세를 굳이 숨기거나 줄여서 설명할 필요가 없습니다.

그래서 사업수지단계에서도 총 분양가액을 산정할 때 분양가액은 공급대가가 아닌 공급가액으로 산정하여 계산하게 됩니다.

쉽게 말하자면 상가의 시행사 입장에서는 부가가치세는 굳이 줄일 필요가 없는 상품입니다. 시행사는 100%의 부가세를 받아서 납부를 하고, 수분양자도 시행사에게 지급한 부가가치세를 100% 환급받기 때문이지요.

결국 부가가치세의 감정평가논쟁은 비주택 중에서도 오피스텔에서만 발생한다고 보셔도 무방하고, 그 이외의 상품에서는 감정평가를 ‘부가가치세 절세용’으로 받으실 필요는 전혀 없습니다.

이번에는 오피스텔을 살펴보겠습니다. 오피스텔은 사업용으로 사용할 수는 있지만 실무상으로는 주거용으로 사용되는 경우가 더 많다는 점에서 시행사의 입장에서는 부가가치세가 100% 환급된다고 어필할 수 없습니다.

그렇기 때문에 분양계약서에도 부가가치세 별도금액으로 적기보다는 부가가치세를 포함하여 작성할 수 밖에 없고, 사업수지단계에서도 총 분양가액을 공급가액이 아닌 공급대가로 계산하게 됩니다. 또한, 토지와 건물의 가액을 계산할 때 실지거래가액을 우선으로 판단하며 해당 금액이 기준시가와 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준시가의 비율로 판단하되, 감정평가가 있다면 감정평가금액으로 토지와 건물을 안분하게 됩니다. 부가가치세법 제29조(과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.
부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 15층 정도의 오피스텔을 신축하게 되면 건축물과 토지의 기준시가 비율은 대략 8:2정도로 산정되는 것이 일반적입니다. 이를 감정평가 받는다면 감정기관의 성향에 따라 약간씩은 다른 결과가 도출되지만 평균적으로는 건물과 토지가 7:3정도의 비율이 나오게 됩니다.


그런데 상술한대로 애초에 실지거래가액을 기준시가의 30%범위 내에서 결정할 수 있으므로 기준시가가 8:2가 나왔다고 하더라도 실무상으로는 그 범위를 30% 범위의 최하단인 74:26정도로 건물가치를 줄이는 것이 가능합니다.

이렇게 된다면 감정가액과의 차이는 4%정도로 줄어들게 되는데, 그럼에도 불구하고 감정비율을 사용하는 것이 충분한 절세여지가 있다면 감정을 받는 것이 올바른 선택입니다. 또한 이는 상증세법상 시가감정이 아니기 때문에 따로 복수의 감정평가기관을 찾으실 필요가 없이 하나의 감정평가기관에서만 감정을 받으셔도 충분합니다.

2. 건물 비율조정으로 확정적으로 불리해지는 요소

앞서 말씀드린 바와 같이 어느정도 부가가치세를 줄일 수 있다고 판단하실 수는 있습니다만, 실무에서는 단순히 분양가액 측면에서 부가가치세를 줄일 목적만으로 감정평가를 받으시는 것이 유리하다고 단정 지을 수 있는 것은 아닙니다. 실무진이 아니라면 인지할 수 없는 부분에 대해 말씀드리겠습니다.

감정평가를 하거나 실지거래가액을 조정하는 등 어떤 방법을 사용하여 건물의 비율이 줄어들게 된다면, 매출이 발생하는 단계에서는 부가가치세가 줄어들지만 부가가치세의 환급측면에서 보면 손실이 발생한다는 점입니다.

건축물의 직접, 간접 공사비를 제외한 지출은 공통매입세액으로 분류됩니다. 이러한 공통매입세액은 건물의 비율이 낮을수록 불공제되는 비율이 높아지기 때문에 이 부분에서 확정적으로 손해가 발생하게 됩니다. 분양은 불확실하지만, 준공까지 소요되는 비용은 확정적으로 발생하는 것이 많기 때문입니다.

시행사의 사업수지분석 단계에서는 당연하겠지만 100%의 분양율을 가정하고 계산하고, 공통매입세액도 고려하지 않은 상태로 모든 매입세액이 공제된다는 가정으로 사업의 세전 이익률을 산정하게 되는데, 실제로도 분양이 잘 된다면 일정부분 손실이 난다고 하더라도 감내하실 수 있습니다만, 분양율이 저조한 경우에는 수지에서 예상한 이익보다 압도적으로 낮거나 오히려 손실을 보실 수도 있는 것입니다.

정리하자면 매출로 인하여 줄어들 가능성이 있는 부가세는 분양이 모두 완료된 다음에서야 그 이익이 확정되는 반면 매입으로 공제받는 부가가치세에서 발생하는 손실은 확정적으로 발생한다는 점을 주의하셔야 합니다. 공통매입세액 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 분양수수료이며, 각종 컨설팅수수료나 건축비용이 아닌 모든 비용을 공통매입세액으로 본다고 해도 과언이 아니기 때문에 생각 이상으로 많은 손실이 발생할 수 있다는 점도 유념하시길 바랍니다. 부가가치세법 제40조(공통매입세액의 안분)
 사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액”이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 “공통매입세액 안분기준”이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

3. 건물비율을 조정하기 전 반드시 검토하셔야 할 포인트

결론적으로 부가가치세의 절세를 위한 감정평가를 고민하신다면 검토하셔야 할 사안을 추려보자면 아래와 같습니다. 1. 건축하는 현장은 반드시 오피스텔일 것.
2. 최소분양률을 정밀하게 계산해보아도 우선수익자의 엑시트까지는 이루어질 것이라 확신할 수 있을 것.
3. 수분양자가 계약해지 혹은 잔금지급을 할 여력이 있을 것.
4. 실지거래가액으로 임의로 낮춘 비율보다 압도적으로 감정비율이 유리할 것.
5. 공통매입세액에서 확정적으로 손실이 발생한다는 사실을 인지할 것.
감정평가 수수료 그 자체는 개발사업의 규모에 비하면 어쩌면 작은 수수료라고 볼 수 있습니다. 그래서 단순히 수지상으로 이익이 발생할 것 같다는 판단으로 평가를 받으시고 그에 근거하여 세무신고를 진행하시는 것은 어찌보면 자연스럽다고 볼 수 있습니다. 그러나 실제로는 해당 결정으로 영향을 받는 요소는 매우 중대하며, 섣부르게 판단하실 일이 아니기에, 전문가의 의견을 종합적으로 검토하셔서 실제로 이익이 될지를 판단하셔서 결정하시기를 당부드립니다.