비사업용토지의 양도소득세 법령체계 및 판정방법

BY 고현식 2024-02-08

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비사업용토지란 해당 토지를 소유하는 기간 중 법령으로 정하는 일정한 기간동안 토지 본래의 용도에 맞게 사용하지 않은 토지를 말하며, 비사업용토지를 양도하는 경우 양도소득세 기본세율에 10%(지정지역의 경우 20%)를 가산한 중과세율이 적용됩니다.

비사업용토지 규정은 법령 구조가 다소 난해하기 때문에 비사업용토지 여부를 판단하기 위해서는 전체적인 윤곽을 잡는 것이 중요합니다. 따라서, 이하에서는 비사업용토지의 양도소득세 법령체계를 먼저 살펴본 뒤, 비사업용토지 판정의 전체적인 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 용어 정의

법률에서 정의한 용어는 아니지만 비사업용토지에 관한 규정을 보다 쉽게 이해하고 적용하기 위하여, 아래와 같이 임의로 용어를 정의하여 사용하도록 하겠습니다.

용어	정의
(1) 무조건 사업용토지	「소득세법시행령」 제168의14 ③ 및 「소득세법시행규칙」 제83의5 ③·④에서 정하는 “부득이한 사유가 있어 비사업용토지에서 배제되는 토지”
(2) 사업용 사용기간 의제	「소득세법시행령」 제168의14 ① 및 「소득세법시행규칙」 제83의5 ①에서 정하는 “부득이한 사유가 있어 해당 기간동안 사업에 사용한 것으로 간주하는 기간”
(3) 양도일 의제	「소득세법시행령」 제168의14 ② 및 「소득세법시행규칙」 제83의5 ②에서 정하는 “일정한 사유에 해당하는 경우 양도일로 간주하는 특정일”
(4) 사용기준	「소득세법」 제104조의3 ① 각호에서 정하는 “토지를 지목별 성격에 맞게 사용하였는지 판단하는 기준”
(5) 사업용 사용의제	원칙적인 사용기준을 충족하지 못한 경우에도 “일정한 사유에 해당할 때 예외적으로 사용기준을 충족한 것으로 간주하는 것”

2. 법령 체계

비사업용토지의 범위에 관한 법령 체계를 살펴보면, 「소득세법」 제104조의3 제1항에서 토지의 종류를 6가지로 구분하여 각 지목별로 비사업용토지의 판정을 위한 "사용기준, 지역기준, 면적기준" 및 “기간기준”을 규정하고, 그 구체적인 내용은 시행령으로 위임하고 있으며, 동법 제2항에서는 “사업용 사용기간 의제, 양도일 의제, 무조건 사업용토지”를 규정하고, 그 구체적인 내용은 시행령으로 위임하고 있습니다.

(1) 공통 적용사항

구분	소득세법	소득세법 시행령	소득세법 시행규칙
① 기간기준	제104조의3 ① 본문	제168조의6	-
② 토지 지목의 판정	-	제168조의7	-
③ 사업용 사용기간 의제	제104조의3 ②	제168조의14 ①	제83조의5 ①
④ 양도일 의제		제168조의14 ②	제83조의5 ②
⑥ 무조건 사업용토지		제168조의14 ③	제83조의5 ③·④

(2) 지목별 적용사항

구분	소득세법	소득세법 시행령	소득세법 시행규칙
① 농지	제104조의3 ① 1호	제168조의8	제83조의3
② 임야	제104조의3 ① 2호	제168조의9	-
③ 목장용지	제104조의3 ① 3호	제168조의10	-
④ 주택부속토지	제104조의3 ① 5호	제168조의12	-
⑤ 별장부속토지	제104조의3 ① 6호	제168조의13	-
⑥ 기타 토지	제104조의3 ① 4호	제168조의11	제83조의4

(3) 요약

소득세법	소득세법 시행령	소득세법 시행규칙
제104조의3【비사업용토지의 범위】	제168조의6 【기간기준】 제168조의7 【토지지목의 판정】 제168조의8 【농지의 범위 등】 제168조의9 【임야의 범위 등】 제168조의10 【목장용지의 범위 등】 제168조의11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 제168조의12 【주택부수토지의 범위】 제168조의13 【별장의 범위와 적용기준】 제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등】	제83조의3【농지의 범위 등】 제83조의4【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

3. 비사업용토지 판정방법

순서	내용
[1단계]	“사실상 지목” 판정
[2단계]	"무조건 사업용토지" 해당 여부 판정
[3단계]	"사업용 사용기간 의제" 해당 여부 판정
[4단계]	"양도일 의제" 해당 여부 판정
[5단계]	지목별로 정하는 "사용기준, 지역기준, 면적기준" 적용
[6단계]	"기간기준"을 적용하여 비사업용 토지 여부 판정

[1단계] "사실상 지목" 판정

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 의미하며, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(약칭: 공간정보관리법)에서는 토지의 지목을 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등 28가지로 분류하고 있으나, 「소득세법」에서는 토지의 종류를 6가지로 구분하여 지목별로 비사업용토지 판정 기준을 정하고 있습니다.

즉, 비사업용토지는 지목별 특성에 따라 판정 기준이 다르기 때문에 비사업용토지 해당 여부를 판정하기 위해서는 우선 토지의 지목을 판정해야 합니다. 이 때, 비사업용토지 해당 여부를 판정하기 위한 토지 지목의 판정은 「소득세법 시행령」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하며, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 따릅니다.

구분	지목	내용
(1) 농지	전, 답, 과수원	논밭이나 과수원으로서 지적공부의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도 및 수로 등에 사용되는 토지를 포함
(2) 임야	임야	산림 및 원야를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지
(3) 목장용지	목장용지	축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지, 초지 및 사료포
(4) 주택부속토지	대	주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로써 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지
(5) 별장부속토지	대	주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물의 부속토지
(6) 기타토지	그 밖의 지목	나대지, 잡종지 등 (1) ~ (5) 외의 토지

[2단계] "무조건 사업용토지" 해당 여부 판정

"무조건 사업용토지"에 해당하는 경우에는 지목별 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준을 따지지 않고, 비사업용토지로 보지 않습니다.

구분	무조건 사업용토지의 범위
(1)	2006.12.31. 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지
(2)	직계존속 또는 배우자가 8년이상 기획재정부령으로 정하는 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속·증여받은 토지. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외) 안의 토지는 제외.
(3)	2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009.12.31. 까지 양도하는 토지
(4)	「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 토지 ① 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지 ② 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득 한 날, 이월과세를 적용받는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날)이 사업인정고시일부터 5년(2021.5.4. 전에 사업인정고시된 경우 2년) 이전인 토지
(5)	「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 나목에 해당하는 농지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 농지 ① 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 농지 ② 상속에 의하여 취득한 농지로서 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
(6)	「기업구조조정 촉진법」에 따른 부실징후기업과 채권금융기관협의회가 같은 법 제10조에 따라 해당 부실징후기업의 경영정상화계획 이행을 위한 약정을 체결하고 그 부실징후 기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지(2008.12.31. 이전 취득한 것에 한정)
(7)	채권은행간 거래기업의 신용위험평가 및 기업구조조정방안 등에 대한 협의와 거래기업에 대한 채권 은행 공동관리절차를 규정한 채권은행협의회 운영협약에 따른 관리대상기업과 채권은행자율협의회가 같은 협약 제19조에 따라 해당관리대상기업의 경영정상화계획 이행을 위한 특별약정을 체결하고 그 관리대상기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지
(8)	「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제39조에 따라 산업시설구역의 산업용지를 소유하고 있는 입주기업체가 산업용지를 같은 법 제2조에 따른 관리기관(같은 법 제39조 각호의 유관기관 포함)에 양도하는 토지
(9)	「농촌근대화촉진법」(법률 제4118호로 개정되기 전의 것)에 따른 방조제공사로 인한 해당 어민의 피해에 대한 보상대책으로 같은 법에 따라 조성된 농지를 보상한 경우로서 같은 법에 따른 농업진흥공사로부터 해당 농지를 최초로 취득하여 8년 이상 직접 경작한 농지(농지소재지 거주 요건은 적용하지 아니함)
(10)	「채무자의 회생 및 파산에 관한 법률」 제242조에 따른 회생계획인가결정에 따라 회생계획의 수행을 위하여 양도하는 토지

[3단계] "사업용 사용기간 의제" 해당 여부 판정

"사업용 사용기간 의제" 규정은 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 경우처럼 토지를 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우에 해당 기간을 사업에 사용한 것으로 간주하는 규정입니다. 즉, "사업용 사용기간 의제"에 해당하는 기간은 비사업용토지에 해당하지 않는 것으로 보아 기간기준을 적용합니다.

구분	사업용 사용기간 의제 사유	의제 기간
(1)	토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지	사용이 금지 또는 제한된 기간
(2)	토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지	보호구역으로 지정된 기간
(3)	위 (1) 및 (2)에 해당되는 토지로서 상속받은 토지	상속개시일부터 (1) 및 (2)에 따라 계산한 기간
(4)	토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지(부동산매매업자가 취득한 매매용부동산은 제외).	건축허가가 제한된 기간
(5)	토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지(부동산매매업자가 취득한 매매용부동산은 제외).	착공이 제한된 기간
(6)	사업장(임시 작업장을 제외)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로	도 또는 도로로 이용되는 기간
(7)	「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지	당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
(8)	지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지	당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간
(9)	저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지	취득일부터 2년
(10)	당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지	법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
(11)	「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지	건축이 가능한 날부터 2년
(12)	건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지	당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년
(13)	거주자가 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지	휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 2년
(14)	천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌(영 제168조의8 제2항의 규정에 따른 재촌을 말한다)하면서 자경(영 제168조의8 제2항의 규정에 따른 자경을 말한다. 이하 이 호에서 같다)한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지(荒地)가 됨으로써 자경하지 못하는 토지	당해 사유의 발생일부터 2년
(15)	도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지	당해 사유가 발생한 기간

[4단계] "양도일 의제" 해당 여부 판정

"양도일 의제" 규정은 「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 경우처럼 토지를 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 부득이한 사유가 발생한 날을 양도일로 간주하여 해당 사유발생일 이후 기간을 비사업용토지 판정 시 기간기준에서 제외하는 규정입니다. 즉, "양도일 의제"에 해당하는 경우에는 실제 양도시기와는 관계없이 의제일을 양도일로 보아 기간기준을 적용합니다.

구분	양도일 의제 사유	의제일
(1)	「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지	최초의 경매기일
(2)	「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지	최초의 공매일
(3)	한국자산관리공사에 매각을 위임한 토지	매각을 위임한 날
(4)	전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 다음 각 목의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(공고일이 서로 다른 경우 최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결한 토지 가. 매각예정가격이 영 제167조 제5항의 규정에 따른 시가 이하일 것 나. 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것	최초의 공고일

[5단계] 지목별로 정하는 "사용기준, 지역기준, 면적기준" 적용

비사업용토지의 법령 체계를 살펴보면, 농지·목장용지·주택부속토지는 비사업용토지로 보는 경우를 열거하고 있는 반면, 임야·별장부속토지·기타 토지는 기본적으로 비사업용토지임을 전제한 상태에서 비사업용토지에서 제외하는 경우를 열거하고 있습니다.

즉, 「소득세법」에서는 토지의 종류를 6가지로 구분하여 각 지목별로 비사업용토지의 판정 기준을 달리 정하고 있으며, 비사업용토지의 판정기준은 "사용기준, 지역기준, 면적기준"으로 구분할 수 있습니다.

(1) 사용기준

사용기준이란 토지를 적합하게 이용하였는지를 판단하는 기준으로서 모든 토지에 적용됩니다. 즉, 기본적으로 지목별 성격에 맞게 토지를 사용하여야 비사업용토지에서 제외될 수 있으며, 이를 판단하는 기준이 지목별 "사용기준"입니다.
다만, 원칙적인 사용기준을 충족하지 못한 경우에도 "사업용 사용의제" 규정에 따라 사용기준을 충족한 것으로 간주하는 경우가 있습니다.

(2) 지역기준

지역기준이란 토지의 소재지에 대한 제재로서, 농지 및 목장용지가 도시지역에 소재하는 경우 원칙적으로 비사업용토지에 해당하며, 별장부속토지의 경우에는 수도권지역·도시지역·조정대상지역·토지거래허가구역 외에 소재하여야 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다( 소득세법시행령 제168조의13).
또한, 임야가 도시지역에 소재하는 경우 원칙적으로 산림경영계획인가를 받아 시업 중인 임야 또는 특수산림사업지구 안의 임야로서 비사업용토지에서 제외되는 규정을 적용받을 수 없으며( 소득세법시행령 제168조의9 ① 2호), 기타 토지가 도시지역의 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 소재하는 경우 예비군 훈련장용 토지로서 비사업용토지에서 제외되는 규정을 적용받을 수 없습니다( 소득세법시행령 제168조의11 ① 5호).

(3) 면적기준

면적기준은 비사업용토지에서 제외되는 범위를 일정 규모 이내로 한정하는 기준이며, 농지와 임야를 제외한 나머지 토지에 모두 적용됩니다.

(4) 지목별 “사용기준, 지역기준, 면적기준” 요약

① 농지

구분	내용
사용기준	농지 소유자가 재촌·자경(소득령 §168의8②)
재촌·자경 의제	「농지법」등 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 다음의 경우(소득령 §168의8③) ⦁ 「농지법」 제6조 제2항 제2호·제9호·제10호 가목 또는 다목에 해당하는 농지 ⦁ 상속 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지 ⦁ 이농당시 소유하고 있던 농지로서 그 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 토지 ⦁ 농지전용허가를 받거나 신고한 농지 또는 농지전용협의를 완료한 농지 ⦁ 토지수용 등으로 취득한 농지로서 당해 사업목적으로 사용되는 토지 ⦁ 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) ⦁ 소유자가 질병, 고령, 징집, 취학 등 부득이한 사유로 자경할 수 없는 경우 ⦁ 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁하여 임대하거나 사용대한 농지 ⦁ 주한미군기지 이전에 따라 수용된 농지를 대체취득하여 재촌(80km이내)·자경
지역기준	도시지역에 있는 농지는 비사업용토지에 해당(다만, 다음의 경우는 제외) ⦁ 광역시의 군, 시의 읍·면지역 소재 ⦁ 녹지지역 및 개발제한구역 소재(소득령 §168의8④) ⦁ 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지 또는 재촌·자경 의제에 해당하는 농지로서 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(소득령 §168의8⑤·⑥)
면적기준	-

② 임야

구분	내용
사용기준	⦁ 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야(소득령 §168의10②)
사업용 사용의제	⦁ 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야(소득령 §168의10①) ⦁ 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 상당한 이유가 있는 임야(소득령 §168의10③)
지역기준	「산지관리법」에 따른 산지 안의 임야로서 산림경영계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수산림사업지구 안의 임야에 해당하여 비사업용토지에서 제외되는 규정을 적용함에 있어 도시지역(보전녹지지역을 제외) 안의 임야로서 도시지역으로 편입된 날부터 3년이 경과한 임야는 제외(소득령 §168의10①2)
면적기준	-

③ 목장용지

구분	내용
사용기준	목장용지 소유자가 축산업 영위
사업용 사용의제	거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 다음의 경우(소득령 §168의10②) ⦁ 상속받은 목장용지로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 것 ⦁ 종중이 소유한 목장용지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다) ⦁ 「지방세특례제한법」 제22조·제41조·제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인 등, 학교 등, 종교·제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 목장용지
지역기준	도시지역에 있는 목장용지는 비사업용토지에 해당(다만, 다음의 경우는 제외) ⦁ 광역시의 군, 시의 읍·면지역 소재 ⦁ 녹지지역 및 개발제한구역 소재(소득령 §168의10④) ⦁ 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(소득령 §168의10⑤)
면적기준	「소득세법 시행령」 별표 1의3에 규정된 가축별 기준면적과 가축두수를 적용하여 계산한 토지의 면적 이내일 것(소득령 §168의10③)

④ 주택부속토지
주택의 부수토지라 함은 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로써 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하며(재산세과-468, 2009.10.14.), 비사업용토지에서 제외되는 주택부속토지에는 무허가주택 및 타인소유주택의 부속토지가 포함됩니다(부동산거래관리과-401, 2010.03.17.).
다만, 「지방세법」 제106조 제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 정하는 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 면적은 비사업용토지에 해당합니다.

지역 구분		수도권	수도권 밖
도시지역	주거·상업·공업지역	3배	5배
도시지역	녹지지역	5배
도시지역 밖		10배

⑤ 별장부속토지
비사업용토지 규정에서 별장이란 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물을 말하며, 이러한 별장의 부속토지는 원칙적으로 비사업용토지에 해당합니다. 다만, 별장이 읍 또는 면에 소재하고 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 비사업용토지에서 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 봅니다. ㉠ 건물의 연면적이 150제곱미터 이내이고 그 건물의 부속토지의 면적이 660제곱미터 이내일 것
㉡ 건물과 그 부속토지의 가액이 기준시가 2억원 이하일 것 ㉢ 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역에 소재할 것
ⓐ 수도권지역(경기도 연천군, 인천광역시 강화군 및 옹진군 제외)
ⓑ 도시지역(영암·해남 관광레저형 기업도시개발구역, 태안 관광레저형 기업도시개발구역 제외)
ⓒ 조정대상지역 ⓓ 토지거래허가구역 ⑥ 기타 토지

구분	내용
사용기준	⦁ 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야(소득령 §168의10②)
사업용 사용의제	거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 다음의 경우(소득령 §168의11) ⦁ 운동장·경기장 등 체육시설용 토지(소득칙 §83의4①~⑤) ⦁ 주차장용 토지(소득칙 §83의4⑥) ⦁ 사업시행자가 조성하는 토지(소득칙 §83의4⑦) ⦁ 청소년수련시설용 토지(소득칙 §83의4⑧) ⦁ 종업원 등의 예비군훈련용 토지(소득칙 §83의4⑨·⑩) ⦁ 휴양시설업용 토지(소득칙 §83의4⑪·⑫) ⦁ 하치장용 등의 토지 ⦁ 골프채취장용 토지 ⦁ 폐기물처리업용 토지 ⦁ 광천지(소득칙 §83의4⑬) ⦁ 양어장 또는 지소용 토지(소득칙 §83의4⑬) ⦁ 블록·석물·토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비·중장비정비·중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지(소득칙 §83의4⑭·⑮) ⦁ 무주택 1세대가 소유하는 1필지의 660㎡이내 나지(소득칙 §83의4⑯·⑰)
지역기준	예비군훈련용 토지로서 비사업용토지에서 제외되는 규정을 적용함에 있어 도시지역의 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 소재하는 토지는 제외(소득령 §168의11①5)
면적기준	항목별 확인필요

[6단계] "기간기준"을 적용하여 비사업용토지 여부 판정

비사업용토지는 해당 토지를 소유하는 기간 중 법령으로 정하는 일정한 기간동안 토지 본래의 용도에 사용하지 아니하는 토지를 말합니다.

즉, 비사업용토지 여부는 "양도일 의제"를 고려한 토지의 보유기간 중 "사업용 사용기간 의제" 및 지목별로 정하는 "사용기준·지역기준·면적기준"을 충족한 기간을 따져서 판단하며, 해당 기준들을 충족한 기간이 다음 중 하나에 해당하는 경우 "기간기준"을 충족한 것으로 보아 해당 토지를 사업용 토지로 판정합니다. ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상
② 양도일 직전 3년 중 2년 이상
③ 보유기간 중 60% 이상 이 때, 기간기준 계산은 일수를 기준으로 계산하며, 토지의 소유기간 동안에 지목이 변경된 경우에는 각각의 지목별 기준에 따라 비사업용토지 여부를 판단하고 지목별 비사업용토지 해당 기간을 합산하여 비사업용토지 여부를 판정합니다.

비사업용토지 규정은 법령 체계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 부분적인 조문만을 보아서는 이해하기가 쉽지 않지 않습니다. 앞서 살펴본 내용들을 참고하시어 실무상 비사업용토지에 관한 양도소득세를 처리하는데 도움이 되기를 바랍니다.

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