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이씨는 서울에 거주하고 있는 집 외에 작년 10월 서울에 주택을 하나 더 구입하였습니다. 구입 후 가격이 많이 상승하여 기분이 좋기는 한데, 은퇴할 날도 얼마 남지 않은 시점에 보유세 부담이 늘어날 것을 생각하니 걱정이 많이 됩니다. 주택을 처분할 생각도 해 보았으나, 두 주택 모두 앞으로 유망한 지역에 있어 팔기가 아까워 고민중에 있습니다. 이 기회에 무주택자인 자녀에게 저가로 양도하려고 하는데, 부모자식 간에도 부동산을 사고 파는 것이 가능한지, 가능하다면 소득이 많지 않은 자녀에게 조금이라도 낮은 가격으로 팔 수 있는지 궁금하다고 문의 주셨습니다.

1. 부모자식간 부동산 거래, 세법상 문제는 없을까?

부모와 자식간이라고 해서 부동산을 사고 파는 것이 불가능하지는 않습니다. 다만, 국세청에서는 가족간의 양도거래를 정상적인 거래로 보지 않아 증여로 추정하고 있습니다. 즉, 배우자나 부모, 자녀에게 부동산등을 유상으로 매매하는 경우에 일단 세법은 가족 간 거래를 양도거래가 아닌 증여거래로 추정합니다. 세법에서 이야기하는 추정이란 일단 법률 효과를 부여하되, 반대입증이 있다면 그 법률효과가 깨지는 것을 의미합니다. 반대입증의 요건은 아래와 같이 정하고 있습니다. 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우
2. 파산선고로 인하여 처분된 경우
3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 따라서, 일반적으로는 양수자인 자녀가 양도인인 부모에게 양도대가를 지급한 것을 입증함으로써 가족 간 양도가 증여가 아니라는 것을 주장할 수 있습니다.

2. 부모가 별도세대인 자녀에게 부동산을 저가로 양도하면 어떤 세금상 문제가 있을까?

(1) 자녀(양수자) 입장 - 증여세 이슈

12억짜리 집을 9억원을 주고 산다고 가정해 보겠습니다. 일반인들 간에는 이런 거래를 하지는 않겠지만, 가족이라면 다르겠죠. 결국은 3억을 자녀에게 증여하고, 그 돈을 보태서 12억짜리 집을 산 것과 동일하다고 할 수 있습니다. 그럼 자녀는 3억에 대한 증여세를 신고 및 납부 해야할까요?

세법에서는 특수관계인으로부터 재산을 저가로 매수하게 되는 경우 거래금액과 시가의 차액에 대해 증여세를 과세하도록 되어 있지만, 시가의 30%를 기준으로 최대 3억원까지는 저가로 팔아도 정상거래로 보아 증여세를 부과하지 않는 규정이 있습니다. 따라서 이런 경우 3억에 대한 증여세가 부과되지 않게 됩니다. 만일, 12억짜리 집을 7억에 산다면 어떻게 될까? 이 경우는 3억을 제외한 2억에 대한 증여세를 추가적으로 부담해야 합니다.

(2) 부모(양도자) 입장 - 양도소득세 이슈

양도자는 사실 자녀와 같은 특수관계자가 아니라면 3억씩 손해를 보면서 이런 거래를 할 이유는 없습니다. 결국 특수관계인이라서 자신이 손해를 보면서까지 낮은 가격으로 거래를 하기 때문에 문제가 발생하게 됩니다. 다만, 이 경우는 정상거래로 보는 범위가 위의 케이스와 조금 다릅니다. 시가의 5%를 기준으로 최대 3억원 내의 금액에서 거래할 경우에만 정상거래로 인정해 줍니다.

주의해야 할 점이 하나 더 있습니다. 증여의 경우는 정상거래금액을 초과한 부분에 대해서만 증여세를 부과합니다. 그러나 양도소득세는 정상가액의 범위를 초과하여 양도대금 지급시 그 차이금액을 가산하여 계산하는 것이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세 재계산을 하게 됩니다. 즉, 12억짜리 집을 9억에 매수하였다면 9억의 5%를 차감한 금액이 아닌 12억으로 계산한 양도소득세를 납부해야 되는 것이죠.

3. 저가양도를 통한 절세전략

이렇듯 특수관계자간의 저가양도는 자칫 잘못하면 증여세 뿐만 아니라 양도세까지 추징당할 수 있어 세금폭탄을 맞는 것이 아니냐? 라고 생각할 수 있습니다. 그러나 세법상 양도소득세에는 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세, 또는 양도차익이 적거나 양도세 감면주택인 경우 등 특례들이 있어 저가양도거래를 통한 실익이 극대화 될 수 있습니다. 양도소득세 비과세 요건을 충족한다면 12억까지 비과세, 12억 초과분도 최대 80%까지 공제가 가능하고, 비과세가 되지 않는다 하더라도 양도세가 적을 경우 소득세법상 부당행위계산부인의 의미가 없어 저가양도로 인한 증여세 문제만 고려하면 되기 때문입니다.

<1세대1주택 비과세일 경우와 다주택 중과일 경우 양도세부담 차이 >                    ※ 취득가액 5억, 양도가액 12억, 10년 보유 및 거주한 주택 양도 가정

1세대 1주택자 또는 일시적 2주택자의 경우 별도세대인 자녀에게 저가양도를 통하여 증여세 절세와 함께 조정대상지역 2주택 보유에 따른 보유세 및 양도세 절세가 가능할 뿐만 아니라, 부모의 노후생활자금 마련, 그리고 자녀의 경우 주택구입자금대출을 통한 재원마련도 가능하게 됩니다. 다만, 거래 전 저가 양도기준금액이 맞는지, 그리고 자녀의 주택구입자금출처는 충분히 마련이 되었는지 등을 사전에 충분히 점검해보고 실행해야 세무적인 문제가 발생하지 않을 수 있습니다.

4. 저가양도를 활용하면 6억 절세가 가능합니다.

우리는 지금까지 특수관계인간 저가양도를 통하여 3억원 저렴하게 주택을 구입하는 방법에 대해 살펴봤습니다. 여기서 좀 더 적은 돈을 주고 구입할 수 있는 방법은 없을까요？

우리가 일반적으로 가족간 증여라고 하면 내 자식에게만 하는 것을 많이 생각합니다. 하지만, 때론 관점을 좀 더 넓게 보면 더 많은 금액의 절세가 가능합니다.

만일 20억짜리 주택을 자녀와 저가거래를 하고 싶다면?
자녀부부가 맞벌이라면 좀 더 절세가 가능합니다. 만일, 매수자가 아들이나 딸 단독이 아니라 자녀부부! 즉, 사위, 며느리가 공동매수를 한다면 어떨까요?
양도자인 부모입장에서의 양도소득세 변화는 없지만, 매수자 입장에서 발생할 수 있는 증여이슈는 매수자별로 각각 따로 판단해야 합니다.

결국, 자녀부부가 공동으로 구입한다면 각각 최대 3억원씩 저렴하게 구입할 수 있기 때문에, 자녀세대로서는 시가 20억짜리 아파트를 14억원에 구입할 수 있는 효과를 보게 됩니다.

[그림 1] 20억 미만 부동산의 경우에는 3억원이 아니라 매수하는 사람 기준에서 각각 시가의 30%까지만 절세가 가능합니다. 이 경우도 단독으로 거래할 경우보다 절세가 가능하다는 것을 아래 그림을 통해 확인해 볼 수 있습니다. 다만, 10억 이하의 주택을 부부가 공동으로 매수한다면 각각 5억원의 30%까지만 저가양수가 가능하기 때문에 각각 1.5억원까지만 저가로 매수가 가능하며, 이 경우에는 공동명의와 단독명의에 따른 차이가 발생하지 않습니다.

[그림 2] 이를 정리해보면 아래와 같습니다.

[그림 3]
지금까지 저가양도에 따른 절세법에 대해 살펴봤습니다. 관점을 달리하면 더 많은 세금을 줄일 수 있다는 것! 꼭 기억하시기 바랍니다.

감사합니다.