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얼마 전 오피스텔 분양계약을 마친 이한국씨!
주거용으로 임대할지, 업무용으로 임대할지 고민중입니다. 어떻게 하는 것이 유리할까요? 노후의 안정적인 월세를 받기 위해 많이 생각하는 것이 바로 오피스텔입니다. 오피스텔 투자를 통해 안정적인 임대료를 받을 수 있는 경우가 많기 때문인데요. 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당합니다. 다만, 건축법상 업무시설이라고 해도 주택 용도로 임대할 수도 있고, 업무 용도로 임대할 수도 있는데, 이에 따라 여러 가지 세금이슈가 발생할 수 있습니다.

1. 부가가치세

(1) 업무용으로 임대시

오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세 과세사업자에 해당하므로, 사업자등록이 필수입니다. 사업자등록 신청은 사업개시일로부터 20일 이내에 해야 합니다. 이때 사업개시일은 부동산 취득시기인 잔금지급일이나 등기접수일로 착각하는 경우가 있는데, 분양계약일입니다. 부가가치세는 분양계약금부터 발생하기 때문에 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해야 계약단계부터 발생한 부가가치세를 돌려받을 수 있습니다.

오피스텔을 분양 받고 부가가치세법상 일반과세자로 사업자등록을 한다면 부가가치세 신고를 통해 부담한 부가가치세액(건물분의 10%)을 돌려받을 수 있습니다. 이때, 주의해야 할 점이 하나 있습니다. 연간 임대료가 8,000만 원에 미달하면 세무서에서 직접 일반과세자를 간이과세자¹⁾로 바꾸는 경우가 발생하게 되는데, 이렇게 되면 당초 분양받을 때 환급받은 부가가치세의 대부분을 다시 추징당할 수도 있습니다. 따라서 과세유형 변경 통지를 받는다면 ‘간이과세 포기 신고’를 통해 일반과세자를 유지해야 불이익을 당하지 않게 됩니다. 1) 간이과세자 : 개인사업자 중 연간 매출액(부가가치세 포함)이 8천만 원이 되지 않는 소규모 사업자를 말한다. 원래 기준 금액은 4,800만원이었으나 2021년부터 적용될 2020년 세법 개정안에서 기준이 상향되었다.
간이과세자는 세금계산서 발행의무가 면제되고, 부가가치세율도 업종별로 1~3%로 낮게 적용된다. 일반사업자는 세금계산서 발행 의무가 있고, 부가세율도 10%로 높게 적용된다.
<간이과세자 vs 일반과세자 부가가치세법상 차이> 이번에 오피스텔을 2억(토지분 1억, 건물분 1억)에 분양받고 월 임대료 1백만원, 보증금 5천만원을 받고 임대를 내주려고 합니다. 일반과세자로 등록하는 것이 유리한가요? 아니면 간이과세자로 등록하는 것이 유리한가요? * 매입세액은 없다고 가정

오피스텔 임대료수익으로 발생하는 부가가치세만 보면 간이과세자가 더 유리할 수 있습니다. 하지만 분양당시 일반과세자는 건물분에 대해 부가세를 10% 환급을 받을 수 있기 때문에 일반과세자가 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

(2) 주거용으로 임대시

주택임대는 부가가치세 면세대상이므로 부가가치세법상 사업자등록을 할 필요는 없습니다. 대신 매년 초에 매출 등을 보고하는 면세사업장 현황신고 대상이 됩니다. 간혹 오피스텔을 업무용 부동산 임대로 사업자등록을 하고 실제 주거용으로 월세를 받는 경우가 있는데, 이 경우 세무서에서 모른다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만, 국세청은 임차인의 월세세액공제나 확정일자, 주민등록 주소지전입 신고 등의 자료를 바탕으로 실제 거주용 임대 현황을 파악할 수 있으므로 주의해야 합니다.

2. 취득세

현재 서울에 2채의 집을 가지고 있습니다. 강남역에 월세가 잘 나오는 주거용 오피스텔을 구입하려고 하는데,
취득세가 중과가 되나요? 오피스텔은 취득 당시 업무용인지 거주용인지 그 용도가 불분명한 경우가 많습니다. 따라서, 오피스텔 자체를 취득하는 경우 설령 거주용으로 사용하려는 의도라 하더라도, 일반 부동산을 취득하듯이 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 다만, 세법개정으로 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔(주택분 재산세 부과대상)은 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함됩니다. (단, 2020년 8월 12일 이전에 매매계약 또는 분양계약을 체결한 조합원입주권, 분양권, 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않음)

사례처럼 내가 2개의 주택을 갖고 있고, 조정대상지역의 오피스텔을 취득한다 하더라도 중과세율이 아닌 4.6%의 단일세율을 적용받게 됩니다. 하지만, 반대의 경우에는 조심해야 합니다. 즉, 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하는 상황에서 조정대상지역의 아파트를 추가로 매수하게 될 경우 2주택자는 8%, 3주택자의 경우에는 12%의 중과세율이 적용될 수 있기 때문입니다. <현행 다주택자에 대한 취득세 중과 세율>
2021년 이후 취득한 아파트의 분양권은 취득세 중과를 판단할 때 주택 수에 포함되지만, 오피스텔 분양권은 취득 시기에 관계 없이 다른 주택의 취득세 중과 여부 판단시 주택 수에 포함되지 않습니다.

3. 보유세

(1) 재산세

재산세는 매년 6월 1일자로 보유하는 사람에게 부과되는 세금입니다. 오피스텔은 건축물관리대장상 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용하는 경우도 많습니다. 다만, 재산세를 부과하는 지방자치단체에서는 실무적으로 주거용인지 업무용인지 여부를 해당 호실에 대한 입주자의 주민등록 전입여부로 판단을 합니다. 전입신고가 되어 있는 경우에는 주거용으로, 그렇지 않은 경우에는 업무용으로 간주하여 재산세를 부과합니다.

① 주거용 vs 업무용 재산세 차이는?

재산세는 공시지가를 기준으로 과세합니다. 통상, 주택 재산세 과세표준은 고시가격 × 공정시장가액 비율(60%)을 적용하며, 상가 재산세 과세표준은 고시가격 × 공정시장가액 비율(70%)로 계산합니다. 또한 재산세 과세표준에 따른 세율 역시 상이합니다.

<주택분 과세표준><상가분 과세표준>
예를 들어, 고시가격 2억원 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우와 업무용으로 사용할 경우, 주택(주거용) 과세표준은 1.2억원(2억 × 60%)이고, 재산세는 15만원(6만원+6천만원×1.5/1,000)에 해당합니다. 상가(사무용) 과세표준은 1.4억원(2억 × 70%), 재산세는 28만원(1.4억원×2/1,000)으로 계산됩니다.

② 주택분으로 재산세를 고지 받고 싶다면?

재산세 과세기준일인 6월 1일 이전에 임차인이 전입신고를 하거나, 전입신고를 할 수 없는 경우에는 구청 세무과에 주거용 사용확인서와 오피스텔 내부사진 등을 제출하는 방법으로 주택분으로 재산세를 부과 받을 수 있습니다. 고지받은 건축분 재산세는 일단 납부한 후에, 재산세 고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청을 하여, 사실상 사용을 주택으로 하고 있음을 입증하여서 주택 분 재산세로 경정을 받을 수 있습니다.

(2) 종합부동산세

종합부동산세 또한 매년 6월 1일자로 보유하는 사람에게 부과되는 세금으로, 재산세 부과현황에 따라 주택 또는 업무용으로 나뉘게 됩니다. 재산세가 주택분으로 부과되었다면 종합부동산세도 해당 오피스텔의 공시가격만큼 다른 주택의 공시가격에 합산하여 부과 대상이 됩니다. 주택분 종합부동산세는 단독명의일 경우 12억 원 공제가 되고, 그 외에는 인당 9억 원 공제가 되므로, 공제금액을 초과하는 부분에 대해서 종합부동산세가 발생하게 됩니다.

만일, 업무용으로 재산세가 건물분과 토지분으로 부과되었다면 건축물 부속토지 등의 토지 공시가격 합계에서 인당 80억 원이 공제되므로, 일반적으로 업무용 오피스텔에서는 종합부동산세가 발생하지는 않습니다.

(3) 종합소득세

오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우에는 무조건 종합소득세 신고대상이 됩니다. 다른 소득이 있다면 임대소득과 합산하여 다음 년도 5월달 종합소득세 신고기간에 신고 및 납부를 하여야 합니다. 오피스텔 임대소득 외 다른 소득이 많다면 세부담이 높을 수 있습니다.

주택용으로 임대하는 경우에는 부부합산 주택 수를 계산해 봐야 합니다. 부부합산 1주택을 보유한 자가 소유 주택을 월세로 임대한 경우로서 고가주택(기준시가 12억 원 초과)이 아닌 경우 소득세 과세대상이 아니지만, 부부합산 2주택 이상을 보유한 자가 월세로 임대한 주택은 소득세를 신고•납부해야 합니다. 다만, 연간 임대료가 2천만 원 이하인 경우에는 타 소득과 합산하지 않고 분리과세(14%)를 선택하여 신고가 가능합니다. 부부합산 3주택 이상이라면 전세 보증금 도 과세대상이 될 수 있습니다.

<주택수에 따른 과세기준> = (주택 보증금 - 3억원) x 60% x 이자율(3.5%) - 보증금 예치 금융소득

※ 주택 전세보증금 과세는 1인당 3억 원 초과자부터 과세함
- 소형주택(기준시가 2억이하 &전용면적 40㎡이하)은 간주임대료 계산시 주택수 제외 ※ 과세 여부 판정은 부부기준이지만, 임대소득 계산은 개인별로 계산

4. 양도소득세

양도소득세는 재산세나 종부세와 달리 실질을 중시합니다. 형식은 사무실이라 하더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택 양도로 봅니다. 따라서, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 매도하거나 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 매도한다면 오피스텔이 주택 수에 포함되어 양도소득세 중과가 될 수 있지만, 업무용 오피스텔을 매도하는 경우에는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 2년만 보유한 후 매도한다면 일반세율을 적용받게 됩니다. 간혹 공실인 오피스텔은 주택이 아니라고 생각하시는 경우도 있는데, 공실여부 보다는 주거에 적합상 상태로서 언제든 주거용으로 사용할 수 있다면 주택으로 보아 과세한 사례가 있으니 주의해야 합니다. 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이나 오피스텔의 구조나 기능이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있는 경우에는 오피스텔이 일시적으로 공실이었다 하더라도 그 사용용도가 불분명한 경우에 해당한다고 보기 어려우므로 주택으로 보는 것이 타당하다(대법원2019두49816, 2019.11.28., 판결) 공부상 용도와 달리 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택 비과세를 받기 위해서는 실제 주거용으로 사용하고 있다는 것을 증빙할 수 있는 증빙자료를 함께 준비하여 양도소득세 신고를 하는 것이 좋습니다. (전입신고내역, 입주자카드, 내부사진, 관리비내역 등)

5. 업무용으로 사용하던 오피스텔, 비과세 받으려면?

이한국씨는 4억원에 취득한 오피스텔을 사무실로 사용하다 2024년 2월부터 주거용으로 사용하기 시작했습니다.
2024년 9월 7억원에 오피스텔을 양도하였습니다. 양도시점에 오피스텔 외 다른 주택이 없어서 별도 양도세 신고를 하지 않았습니다.
그런데, 얼마 후 세무서로부터 고지서가 왔습니다. 양도세 미납 및 가산세까지… 1세대 1주택인데 왜 세금이 나오는거죠? 사무실로 사용하던 부동산을 주거용으로 용도변경하여 사용하는 경우, 주택 비과세를 받기 위한 2년 보유요건은 최초 부동산을 취득한 시점이 아닌 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택보유기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 적용여부를 판단합니다. 따라서, 이한국씨의 경우 주거용 오피스텔로 변경한 날로부터 2년이 경과하기 전에 오피스텔을 양도하였기 때문에 2년 보유요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것이 맞습니다.